- 不動産売却を検討している。
- 不動産売却で後悔したくない。
- 注意点について詳しく知りたい。
このような疑問を解決します。
不動産売却で後悔したくない方にとって、注意点を事前に知ることがとても重要です。
今回、多くの売却実績をもつの弊社が初心者の方でも後悔しない不動産売却が実現できるように、わかりやすく注意点をまとめました。
ぜひ最後までご覧ください。
イエステーション金町店は葛飾区（柴又・金町・高砂・新宿）の不動産を売却するための実績とノウハウが豊富です。
ご相談やお悩みがある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
お問い合わせが増えています！
不動産取引における紛争について詳しく知りたい方は、不動産トラブル事例データベースを参考にして下さい。
目次
ステップごとに注意点を解説していきます
不動産売却は複雑で難しいですが、ステップごとにわかりやすく解説していきます。
【ステップ1】まずは自分の状況と相場を把握しよう
1.基本的に住宅ローンの完済が必要
住宅ローンが残っている物件は、基本的にローン残高を完済する必要があります。
金融機関による抵当権（ローンの返済が滞った時に債権者が差し押さえできる権利）が付いていると、一般的には不動産売却ができません。
ローン完済は不動産売却の前提条件です。売却前には残高を確認し、計画的に進めましょう。
2.相続された不動産の場合、名義人を確認
相続不動産の場合、正式な名義変更を行う必要があります。
不動産の名義が故人のままでは、法的に売却手続きが進められません。
スムーズに売却を進めるためにも、名義が売主の場合は事前に変更しておきましょう。
相続が絡む場合は、事前に専門家に相談することをおすすめします。
イエステーション金町店では相続の相談を無料で行っています。
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3.相場を調べて適正価格を知っておく
不動産を売る前には、市場の相場を調べ、物件の適正価格を理解しておくことが重要です。
専門サイトで相場情報を調査することで適正価格で売り出せるため、売却がスムーズに進みます。
一括査定や査定依頼を行い、どのくらいで売れるのか把握しておきましょう。
また、類似物件が現状いくらで売り出されているのかも『スーモ』や『ホームズ』などでチェックするのも良いでしょう。
イエステーション金町店ではかんたん60秒で入力できる査定依頼フォームがあります。お気軽にご相談下さい。
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4.査定結果はあくまでも参考にする
不動産の査定結果は、売却の参考として利用することが大切です。
査定はあくまで現時点での市場価値の見積もりであり、市場状況や買い手の評価によって変動する可能性があります。
また、売却依頼をしてもらうために相場よりも高く査定を出す不動産会社もいます。
その場合、結局価格を下げないと買い手がつかない。ということが多いです。
仮に高い金額で査定を受けたとしても、鵜呑みにしないよう注意しましょう。
5.売却完了までかかる期間を知っておく
不動産売却は即座に完了するものではなく、売却活動から完了までには3ヶ月〜6ヶ月ほど時間を要します。
測量や解体、リフォームなど、条件によって様々ですが、引き渡し（売買代金を受け取る時）に向けての準備に時間が掛かるためです。
売却計画を立てる際は、余裕を持ったスケジュール管理が必要です。計画的に進めましょう。
6.売却にかかる費用を理解する
不動産売却には当然のことながら費用がかかります。そのため資金計画を立てて、売却後の手残り金額を把握することが重要です。
売却にかかる費用は以下の通り。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 住宅ローン返済手数料
- 抵当権抹消費用
- 証明書発行費用
- 譲渡所得税・住民税
- 場合によって必要な費用
- 測量費用
- 解体費用
- 引っ越し費用
- 相続による登記費用
- クリーニング費用
一般的に不動産売却に伴う仲介手数料は売却価格の3%＋6万円＋消費税とされています。
例えば3,000万円で売却できた場合、仲介手数料は約105.6万円です。
仲介手数料以外の費用の目安は以下の通り。
| 費用項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる |
| 住宅ローン返済費用 | 金融機関への手数料5,500~3万3,000円 |
| 登記費用（抵当権抹消） | ・登録免許税1,000円 ・司法書士への報酬5,000~5万円程 |
| 証明書類発行にかかる費用 | ・印鑑証明書発行費用390~450円・住民票発行費用200~300円・固定資産税評価証明書発行費用200~400円・登記事項証明書発行費用332~600円 |
| 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税） | ・保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% ・保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
| 場合によって必要になる費用 | ・測量費用10~30万円・解体費用150万円~・引っ越し費用3~10万円・相続登記費用5,000~2万円・ハウスクリーニング費用1万5,000円~ |
【ステップ2】売却を依頼する不動産業者を選ぶ
【ステップ1】で自分の状況と相場が把握できたら、いよいよ売却に向けての動きが始まります。
ここでもいくつかの注意点を解説していきます。
7.大手不動産会社と地域密着型の不動産会社の違いを理解する
売却する不動産の特性や自身の状況に合わせて、大手または地域密着型の不動産会社を選ぶ必要があります。
大手は全国的なネットワークと豊富な資源を持っているため、物件を多くの人に知ってもらえる可能性が高いです。
一方で、地域密着型はその地域の市場動向に精通しており、地元のニーズに応えやすいです。
どの不動産会社にお願いすれば良いか迷っている方は、不動産売却のおすすめ会社選び【どこが良い？ポイント11選を徹底解説】の記事を参考にして下さい。
8.売却を依頼する際は「媒介契約」の種類を選ぶ
不動産の売却を依頼する際には、媒介契約の種類を適切に選び、自分の状況に合った契約形態を理解することが必要です。
媒介契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、それぞれ売主の義務や不動産会社の役割が異なります。
『一般媒介契約』は複数の不動産会社が購入者を紹介でき、広く物件を周知できます。一方で、複数の不動産会社とやりとりを行うことになるため手間がかかります。
『専任媒介契約』はひとつの不動産会社が窓口となり、集客活動や広告活動をしてくれるため集中的で専門的なマーケティングを行ってくれます。
『専属専任媒介契約』は専任媒介契約と比べて不動産会社が負う責任がより大きいのが特徴です。
それぞれの契約について詳しく知りたい方は、【媒介契約の種類】初心者でもこの記事を見るだけでプロ並みに理解できますの記事を参考にして下さい。
9.実績と口コミを参考に依頼する不動産会社を選ぶ
実績豊富な不動産会社と口コミ評価が高い会社を選ぶことで、売却の成功率が高まります。
過去の成功事例や他の顧客からの評価は、その不動産会社が提供できるサービスの質を反映しています。
会社のホームページや口コミを参考にして、自分に合うと思った不動産会社に売却を依頼しましょう。
イエステーション金町店の口コミや実績を知りたい方は、葛飾区の不動産売却相談でイエステーション金町店が選ばれる理由の記事を参考にして下さい。
10.囲い込みをしない業者か見極める
囲い込みを行わない不動産会社を選ぶことが、物件の売却チャンスを最大化します。
囲い込みは、特定の不動産会社が物件情報を他社と共有せず独占的に扱う行為で、市場での競争を妨げ、適正価格での速やかな売却を阻害する可能性があります。
売却前には業者に囲い込みの有無を確認し、可能な限り広範な公開を目指しましょう。
また、適正価格なのに反響が少ない場合は囲い込みの可能性があります。
「すでに他の不動産会社にお願いをしているけど、囲い込みをされているかも」と悩んでいる方は、弊社で調べることが可能です。ぜひお気軽にご相談下さい。
【ステップ3】不動産を売りに出す
【ステップ2】で依頼する不動産会社を決めたら、いよいよ不動産を売りに出します。
ここでの注意点を解説していきます。
11.すぐに現金が必要な方は不動産会社に買い取ってもらう
急いで現金が必要な場合、不動産会社による直接買取が効果的です。
不動産買取は市場での売却より迅速に進み、即座に現金を得ることが可能です。
デメリットは、買い取った物件を不動産会社が再販にかけるため、相場より安い金額（70%前後）となることです。
不動産を速やかに現金化するには、直接買取を利用するのが最も確実です。緊急の資金調達の必要がある場合に検討して下さい。
12.不動産会社と相談して「売出価格」を決める
適正な売出価格の設定は、不動産会社との協力によって最適化されます。
不動産市場は地域や物件の状況などによって大きく異なるため、地元の不動産市場に精通した業者と協議することが重要です。
これにより、過大または過少な価格設定のリスクを避けることができます。
13.売れない場合は価格を下げていくしかない
市場反応に基づき、売れない物件の価格を段階的に下げることが必要になります。
物件が長期間売れ残る場合、市場価値より高い可能性があります。価格調整は、これを正すための一般的な対策です。
市場の反応が思ったようにいかない場合は、不動産会社と相談をして価格を下げることを検討しましょう。
14.内覧が決まる前に部屋を綺麗にしておく
物件の内覧前には、部屋を清掃し、整理整頓することが購入希望者に好印象を与える重要なポイントです。
清潔で整頓された部屋は、物件の価値を向上させ、購入希望者に良い印象を与えます。
内覧前には部屋を綺麗にして、印象を良くしましょう。
15.物件の不具合や気になる点は全て不動産会社と共有しておく
物件の不具合や気になる点は売却前に不動産会社と共有し、適切な対処を行うことが必要です。
きちんと共有しておくことで交渉や購入後のトラブルを避け、スムーズな売却を促進します。
「物件が売れなくなるかも」と思うことでも、事前に不動産会社に確認しておきましょう。
16.トラブルを防ぐために内覧者と口約束をしない
内覧中の口約束は避け、すべての取り決めを文書で行うことがトラブル防止につながります。
口頭での約束は誤解を招きやすく、トラブルの原因となることがあります。法的にも文書による合意が有効です。
内覧には依頼した不動産会社に同席してもらい、トラブルを避けるようにしてもらいましょう。
【ステップ4】買主と売買契約を結ぶ
【ステップ3】で物件を売りに出し、購入者が見つかればいよいよ売買契約を結びます。
ここでは売買契約の注意点について解説します。
17.契約書類はきちんと確認しておく
すべての契約書類は、署名する前に詳細に確認し、内容を理解しておく必要があります。
特に、売主に不利な条件が入っていないか確認しましょう。
契約書類には売買条件、義務、権利などが記載されており、これらが法的に取引の効力を持ちます。
契約内容の不備や誤解は後のトラブルにつながる可能性が高いため、注意が必要です。
意味のわからない言葉や文言があれば不動産会社に確認をして教えてもらいましょう。
18.基本的に売主と対面で契約を行う
売買契約は、可能な限り売主と買主が直接対面して行うことが望ましいです。
対面での契約は、お互いの意思確認を直接行えるため、誤解や不信感を避けることができます。また、対面では直接質問や確認が行え、より透明性の高い取引が行えます。
契約にかかる時間は1.5時間程度です。
19.手付金は使わずに取っておく
手付金は契約の担保として機能するため、契約完了まで使用せずに保管しておくことが重要です。
手付金を使ってしまうと、契約が不成立になった場合に返金できなくなるリスクがあります。
手付金は取引完了まで使わずに取っておきましょう。
20.契約に必要な書類を揃えておく
売買契約をスムーズに進行させるためには、事前に必要書類を揃えておくことが必要です。
準備不足は契約の遅延を招き、売買の機会を逃す可能性が高まります。
不動産売却に必要な書類は以下の通り。
| 不動産売却に必要な書類＜取得場所＞ | 重要度 |
|---|---|
| 本人確認書類 | 必須 |
| 実印・印鑑証明書 | 必須 |
| 登記済証（権利証）または登記識別情報＜法務局＞ | 必須 |
| 住民票（あるいは住民票の除票・戸籍の附票）＜区役所＞ | 場合による |
| 確定測量図・境界確認書 | 必須 |
| 固定資産税納税通知書 | あれば |
| 固定資産評価証明書 | あれば |
| 住宅ローン残高証明書またはローン返済予定表 | あれば |
| 間取り図 | あれば |
| マンション管理規約・使用細則・維持費等がわかる書類 | あれば |
| 建築確認済証および検査済証 | あれば |
| 地盤調査報告書 | あれば |
| 耐震診断報告書 | あれば |
| アスベスト使用調査報告書 | あれば |
| 住宅性能評価書 | あれば |
| 購入時の売買契約書や重要事項説明書 | あれば |
| 購入時のパンフレット | あれば |
念の為事前に不動産会社に確認をし、必要書類を揃えておきましょう。
【ステップ5】引き渡しに向けて準備をする
【ステップ4】で売買契約が完了したら、「引き渡し」に向けて準備を行う段階です。
引き渡しの準備の注意点について解説していきます。
21.必要な準備について不動産会社に確認をしておく
不動産会社に必要な準備について事前に確認し、適切な手続きを行う必要があります。
引き渡しには多くの手続きが含まれており、不動産会社による指導とサポートがなければ、手続きの不備が発生するリスクが高まります。
「手配が必要こと」や「準備するもの」について、事前に不動産会社に確認をしておきましょう。
22.引き渡しの日は平日のため予定を空けておく
不動産の引き渡しは平日に行われるため、事前に予定を空けておくことが重要です。
金融機関や法務局が稼働している日に引き渡しを行う必要があります。
平日に予定を空けておくことで、手続きに必要な書類の提出や最終確認をスムーズに行うことができます。
引き渡し日のスケジュールを早めに確認し、準備を整えましょう。
引き渡しにかかる時間は1.5時間程度です。
【ステップ6】売却した翌年に確定申告をする
【ステップ5】で無事に引き渡しを完了し、売買代金を受け取れても、確定申告をする必要があります。
ここでは確定申告について解説します。
23.期限内に行わないと「追徴課税」されてしまうので注意
不動産売却をして得た譲渡所得がある場合は、確定申告が必要になります。
（※確定申告を行う時期は、家を売った翌年の2月16日～3月15日の間です）
確定申告は手続きが複雑ですが、売却をして利益が出た場合は行う必要があります。
確定申告について詳しく知りたい方は、不動産売却の税金支払いは翌年の確定申告（2/16〜3/15）の時期！の記事を参考にして下さい。
節税についても詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。場合によっては税金がかからないかもしれません。
まとめ：不動産売却での悩みや疑問はお気軽にご相談下さい
不動産売却の注意点をステップ別に解説してきました。
不動産売却は複雑ですが、正しい情報と適切な準備をもって進めることで、スムーズかつ有利な取引が可能です。
売却成功のための重要なポイントは以下の通りです。
- 自分の状況と相場を把握：市場と自身の状況を正確に理解することで、最適な売却計画を立てられます。
- 適切な不動産業者の選定：信頼できる不動産業者を選び、効果的な媒介契約を結ぶことが重要です。
- 売り出し準備：物件の価値を最大化するために、適切な準備が必要です。
- 契約の進行：契約書の内容を理解し、必要な書類を正確に準備することが必須です。
- 引き渡しの準備：引き渡しに向けての準備を整え、スムーズな物件の移転を確実に行います。
- 確定申告の実施：売却による利益があった場合は、期限内に確定申告を行います。
疑問や不安がございましたら、お気軽にイエステーション金町店へご相談下さい。
イエステーション金町店は葛飾区（柴又・金町・高砂・新宿）の不動産を売却するための実績とノウハウが豊富です。
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当社について詳しく知りたい方は、葛飾区の不動産売却相談でイエステーション金町店が選ばれる理由を参考にしてください。
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