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【媒介契約の種類】初心者でもこの記事を見るだけでプロ並みに理解できます

手と家の模型
不動産売却を検討している人
  • 不動産売却を検討している。
  • 媒介契約の種類について詳しく知りたい。
  • 自分に合った媒介契約を結びたい

このような疑問を解決します。

不動産売却を検討している方にとって、媒介契約の種類が多く「どうして良いかわからない」迷う方が多いと思います。

この記事を最後までご覧いただければ、初心者の方でも媒介契約の種類について深く理解できます。

ぜひ最後までご覧ください。

イエステーション金町店は葛飾区(柴又・金町・高砂・新宿)の不動産を売却するための実績とノウハウが豊富です。

ご相談やお悩みがある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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媒介契約とは依頼者と不動産会社がする契約のこと

不動産を売却する際、不動産会社と『媒介契約』を結びます。

これにより、不動産会社はあなたの不動産を売却するために「広告活動」や「購入希望者」の案内などをしてくれます。

『媒介契約』は主に不動産売却の際に出てくる言葉ですが、実は購入時にも『媒介契約』を結びます。

この章では媒介契約についてさらに詳しく解説していきます。

媒介の意味をわかりやすく解説

『媒介』とは、売買や賃貸などの不動産取引において、依頼者と第三者との間で仲介する行為です。(例:買いたい人と売りたい人をつなぐ)

この契約により、不動産会社は法的な枠組みの中で取引のサポートを行います。

媒介契約の基本的な定義と目的

媒介契約は、不動産取引を円滑に進めるために非常に重要な契約であり、その主な役割は不動産売買や賃貸の仲介です。

不動産を売りたい、買いたい、あるいは賃貸したいと考えている人々(依頼者)と、不動産取引を専門とする業者(不動産会社)との間で結ばれます。

媒介契約の定義

媒介契約は、不動産会社が依頼者に代わって「不動産の売買または賃貸に関する取引を進めるための契約」です。

この契約により、不動産会社は依頼者の意向を代表して、買い手や借り手との交渉や契約の締結を行う権限を持ちます。

媒介契約目的

媒介契約の主な目的は二つあります:

  1. 取引のスムーズに: 不動産取引は複雑で時間がかかり、「法律や規制の知識が必要」です。不動産会社はこれらの専門知識を持ち合わせており、契約が法的に適正であることを確保することで取引をスムーズに進行させることができます。
  2. 依頼者の利益の最大化: 不動産会社は市場動向を把握しており「依頼者が最も有利な条件で不動産を売買または賃貸できるよう助言やサポート」を行います。このため、依頼者はより高い価格での売却や、条件の良い契約の締結が可能となります。

媒介契約は「一般」「専任」「専属専任」の3種類

営業マン

各契約の概要と特徴

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
自己発見取引できるできるできない
不動産業者との媒介契約複数可1社のみ1社のみ
契約の有効期間指定なし最長3か月最長3か月
レインズ(指定流通機構)※への登録任意媒介契約締結日の翌日から7営業日以内媒介契約締結日の翌日から5営業日以内
業務の報告義務任意2週間に1回以上1週間に1回以上
※レインズ=不動産業者が見れる物件情報サイトのこと

一般媒介契約は、複数の不動産会社を利用可能です。

専任媒介契約は、一つの不動産会社に限定します。

専属専任媒介契約は、さらに独占的な関係を築き、不動産会社が積極的に買い手や借り手を探す責任を負います。

契約の種類ごとに詳しく解説

住宅販売 ビジネスマン

一般媒介契約

一般媒介契約は、依頼者が任意の数の不動産会社と契約を結ぶことを許可する契約です。

それぞれの会社が独立して買い手や借り手を探すことができます。

主なメリット

  1. 広範囲のネットワーク: 複数の不動産会社がそれぞれ異なる顧客や情報を持っているため、物件の露出が増え「より広い範囲から潜在的な顧客にアプローチ」可能です。
  2. 柔軟性: 依頼者は自らも買い手や借り手を探すことができ、不動産会社に依存することなく自由に取引を進められます。

主なデメリット

  1. 売却努力の分散: 複数の不動産会社が関与することで、各会社の努力が分散される可能性があり、特定の会社が積極的に物件を推進しない場合があります。
  2. 管理の複雑さ: 複数の会社を管理する必要があり、連絡や調整の手間が増えるため、依頼者の負担が大きくなる可能性があります。

一般媒介契約は次のような方におすすめ

  • 物件に高い露出を求めたい方
  • 複数の不動産会社からサービスを比較して選びたい方
  • 自分でも積極的に買い手や借り手を探したい方

契約時の注意点

情報の共有と更新が重要です。

複数の不動産会社との間で情報を適切に共有し、最新の情報を維持することが取引成功の鍵です。

専任媒介契約

専任媒介契約は依頼者が一つの不動産会社にのみ仲介を依頼する契約形態です。

依頼者は他の不動産会社と同様の契約を結ぶことはできませんが、自ら直接買い手や借り手を見つけることは可能です。

主なメリット

  1. 集中的なマーケティング: 物件に対して集中的かつ積極的なマーケティング活動を展開するため、取引成立の可能性が高まります。
  2. 責任と説明責任の明確化: 契約を結んだ一つの会社が全ての仲介活動を担うため、業務の進行状況や成果について明確になります。
  3. 専門的なパートナーとして活動してくれる:物件の注意点やポイントを一つの不動産会社と共有するため、専門的なパートナーとして精力的に活動してくれます。

主なデメリット

  1. 選択肢の制限: 依頼した不動産会社以外に売却依頼ができないため、依頼した不動産会社のパフォーマンスに大きく依存します。
  2. 柔軟性の欠如: 一つの不動産会社に依存するため、その会社の能力によって「物件の露出や取引の機会が限定される」可能性があります。

専任媒介契約は次のような方におすすめ

  • 一社に集中して売却に取り組んでもらいたい方。
  • 不動産会社と強い信頼関係があり、その会社のサービスや成果に満足している場合。

契約時の注意点

不動産会社の選定が重要です。

会社の「実績」「信頼性」「マーケティング能力」を十分に調査し、評価することが重要です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は最も制限の強い契約形態です。

専任媒介契約と比較して「業務の報告義務が多い」ことなど、不動産会社が負う責任がより一層強いのが特徴となります。

定義と特徴

この契約形態の最大の特徴は、依頼者自身も含めて他の誰もが物件の売買または賃貸の仲介を行うことができない点です。

つまり、依頼者は自ら買い手や借り手を見つけたとしても、その交渉や契約の進行はすべて契約した不動産会社を通じて行わなければなりません。

主なメリット

  1. 専念と専門性: 一つの不動産会社が全責任を持って物件を扱うため、専門的な知識と経験を駆使して集中的なマーケティングが可能となります。
  2. 迅速な対応: 物件に関するすべての問い合わせや交渉が一箇所に集中するため、対応が迅速かつ一元的に行われ、効率的な取引が期待できます。

主なデメリット

  1. 選択の限定: 他の不動産会社の情報を利用できないため、依頼した会社のパフォーマンスが物件の成否を大きく左右します。
  2. 柔軟性の欠如: 依頼者が直接買い手や借り手を見つけても、不動産会社を通じて取引を進める必要があるため、場合によっては取引の自由度が制限されます。

専属専任契約がおすすめの方

  • 高価な物件や特殊な物件を扱う際に、専門的な取り扱いを求める場合。
  • 市場が限定されているまたは競争が激しいエリアで物件を売り出す際に、集中的なマーケティングを実施したい場合。

契約時の注意点

不動産会社の選定が重要です。

その会社が提供する「サービスの質」「市場における実績」「専門性」が契約成功の鍵です。

媒介契約にかかる費用について

不動産市場価格を正確に把握

媒介契約自体に費用はかかりませんが、取引が成立すると(売却依頼をした物件が売れると)『仲介手数料』が発生します。

仲介手数料はどの媒介契約を選択しても発生し、金額は宅地建物取引業法(宅建業法)により定められている上限までになります。

具体的な費用は以下の通り。

成約価格(税抜)仲介手数料の計算式
400万円超「成約価格(税抜) × 3% + 6万円 」+ 消費税
200万円超~400万円以下「成約価格(税抜) × 4% + 2万円」 + 消費税
~200万円以下「成約価格(税抜) × 5%」 + 消費税

例えば3,000万円の売買価格(消費税0円)だった場合、仲介手数料は1,056,000円となります。

仲介手数料の支払い時期

不動産の税金

手数料の支払い時期

通常は『引き渡し時(取引完了時)』に一括で支払われます。

不動産会社によっては
「売買契約時」に半金、「引き渡し時」に半金

を支払う場合があるので、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

例えば仲介手数料が100万円だった場合「売買契約時」に50万円、「引き渡し時」に50万円を支払うことになります。

売買契約後に解約となった場合の仲介手数料について

基本的に売買契約が白紙になれば仲介手数料の支払い義務はありません。

しかし「売買契約が白紙になっても支払う」という媒介契約になっている場合は注意が必要です。

事前に媒介契約書の内容をきちんと確認しましょう。

契約は信頼できる不動産会社としよう

家を高く早く売るための実践的アドバイス

信頼できる不動産会社の選び方

信頼できる不動産会社を選ぶために「実績」や「評判」「提供するサービスの質」を評価することが重要です。

また、契約前には「会社の口コミ」や「過去の取引実績」などを確認することをおすすめします。

気になる不動産会社のホームページや口コミを確認すれば、過去の実績や信頼できる会社なのかどうかを確認できます。

イエステーション金町店について詳しく知りたい方は、葛飾区の不動産売却相談でイエステーション金町店が選ばれる理由の記事を参考にして下さい。

よくある質問と回答

媒介契約を結ばないと、不動産会社は物件を売買または賃貸できないのですか?

はい、その通りです。不動産会社が法的にあなたの物件の売買や賃貸を売却するためには、媒介契約の締結が必要です。

一般媒介契約と専任媒介契約の主な違いは何ですか?

『一般媒介契約』では、複数の不動産会社と契約を結び、それぞれが独立して買い手や借り手を探すことができます。対して『専任媒介契約』では、一つの不動産会社のみが仲介を担当し、依頼者はその会社を通じてのみ取引を進めることになりますが、依頼者自身が直接買い手や借り手を見つけることは許されています。

専属専任媒介契約を結ぶ利点は何ですか?

『専属専任媒介契約』を結ぶ最大の利点は、不動産会社が物件の売買や賃貸に全力を尽くすことです。この契約により、不動産会社は依頼者の物件を優先的に扱い、より積極的なマーケティングや広告活動を行います。これにより、物件の取引がスピーディに、かつ効率的に進む可能性が高まります。

複数の不動産会社と一般媒介契約を結んでいますが、どの会社が買い手を見つけても手数料を支払う必要がありますか?

複数の不動産会社と契約している場合でも、報酬は取引を成立させた会社にのみ支払われるため、他の会社には支払い義務は生じません。

不動産会社を変更したい場合、いつでも変更できますか?

基本的に契約期間中に他の不動産会社に変更することは難しいです。不動産会社を変更したい方は、イエステーション金町店へご相談ください。

最後までご覧いただき誠にありがとうございました。

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