不動産を購入する時に金融機関から借りる住宅ローン。
自分の貯金から一括で支払えるのであればそれに越したことはありませんが、ほとんどの方は数千万円もする費用を一括で支払うことはできません。
そのため、多くの方が住宅ローンを利用して不動産を購入し、長期間のローンを組んで少しずつ返済していきます。
住宅ローンは金融機関から借りている借金なので、月々の返済には元金の他に利息が上乗せされます。この利息は「変動金利」と「固定金利」にわけられており、住宅ローンを組む時にどちらかを選択しなければいけません。
ここで気になるのが、変動金利と固定金利のどちらを選択すればいいのかという問題です。
この記事では、変動金利と固定金利の特徴とメリットデメリットをわかりやすく紹介していきます。
不動産を購入する時に住宅ローンを組もうと考えているすべての方が把握しておくべき知識なので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
変動金利と固定金利の特徴
冒頭でも説明した通り、住宅ローンには変動金利と固定金利の2種類の金利があります。
たとえば、金融機関から3000万円を借りて20年間で返済する住宅ローンを組んだとします。
金利1％の総返済額は3,311万2,271円ですが、2％だと3,642万3,456円になり、その差は約331万円です。
住宅ローンは長期間に渡り多額のお金を返済し続けるため、金利が1％違うだけでこれだけの差が生まれるということを忘れてはいけません。
ここからは、変動金利と固定金利それぞれの特徴を詳しく解説していきます。
金利が変動する「変動金利」
変動金利とは、借入期間中に金利が変動する金利タイプです。
一般的には半年ごとに金利が見直されていきますが、たとえその時に金利が変わって返済額が増えたとしても返済額は5年間の据え置きです。
しかし、返済額が変わらない代わりに金利負担分が増えますので、元金の減りは遅くなります。
変動金利の基準になる金利は、借入をしている金融機関が融資を行う際の最優遇貸出金利である短期プライムレートを基準にしています。
金利は、国内景気・物価・海外金利・為替など、さまざまな外的要因により上下します。
一般的には、景気が良い時はモノがよく売れて資金需要が高まるので金利が上がり、不景気だとモノが売れなくなり資金需要も低くなるので金利が下がります。
しかし、景気が停滞しているのに物価が上昇しているような状況下では、金利を上げてインフレ状態から脱却するための金融政策により、景気と金利でギャップが生じることもあります。金利の上下に関しては、素人が簡単に予測できるものではありません。
金利が固定される「固定金利」
固定金利とは、一定期間の金利が固定されている金利タイプです。
日本国内の金利水準が変わることで金利が変動していく変動金利とは異なり、固定金利はどれだけ水準が上下しても利息が見直されることはありません。
- 固定金利選択型
- 全期間固定金利型
固定金利には3年、5年、10年、15年といった期間を自分で決められる固定金利選択型と、最初に決めた金利のまま住宅ローン完済まで変わらない全期間固定金利型があります。
固定金利選択型は自分が決めた期間内は金利が変わりません。期間が終了すればそこから固定金利を継続するか、変動金利に変更するかを検討できます。
全期間固定金利型は金利水準に左右されることなく総返済額が最初に契約した状態から固定されたままなので、返済プランが立てやすくなります。
変動金利のメリットとデメリット
ここからは、変動金利のメリットデメリットと向いてる人を紹介していきます。
メリット
変動金利のメリットは、固定金利よりも安い利息が適用されるという点です。
当然ですが利息が低ければ、その分だけ総返済額が減ります。
30年や35年など長期スパンで借りる住宅ローンの場合、1％の違いで数百万円もの差が生じますので、少しでも金利を安くできる点は変動金利の大きなメリットであるといえるでしょう。
もともと固定金利よりも低い利息が設定されているのですが、金利水準が下がればそこからさらに低い金利へと切り替わります。金利情勢次第では、常に低い金利のまま住宅ローンを完済できる可能性もあります。
デメリット
変動金利のデメリットは、金利の上昇により返済額が増える可能性があるという点です。
また、金利情勢により金利が変動するので総返済額が確定できません。そのため、長期的なライフプランを形成しにくいというデメリットも挙げられます。
金利はどれだけ上昇しても5年ルールの適用により上限125％と決められていますが、140％金利が上がっていても15％が免除になるわけではありません。
その140％の金利上昇は次の5年間で適用されるため、金利情勢が常に上がり続ける悪循環に陥ってしまえば、総返済額は上昇し続けます。
その結果、金利の支払いに追われ元金が減らないという事態に陥る可能性も否定できません。
変動金利は固定金利に比べてもともとの利息が低いというメリットはあるものの、情勢により金利が上がり総返済額が上昇するリスクがあるということを忘れてはいけません。
向いている人
もともとの金利は低く設定されているものの、情勢により金利が上がり総返済額が増えるかもしれないというデメリットがある変動金利。
そんな変動金利に向いている人の特徴は以下の通りです。
- 金利の動向をこまめにチェックできる
- 収入が多くて金利が上がってもローンの支払いができる
- 頭金を多く用意できるので返済期間が短い
- 支出が増えても問題ないくらいの貯金がある
金利が上昇しても問題ない返済期間、借入金額、収入がある方であれば、もともとの金利が低く設定されている変動金利をおすすめします。
その一方で、月々のローン返済で家計がギリギリの人は、金利上昇により資金繰りがショートする可能性もあるため検討する必要があります。
ここ数年は超低金利状態といわれているため変動金利を選ぶ方が多いものの、今後の金利情勢はどうなるかわかりません。メリットとデメリットを加味しながら、自分自身のライフスタイルや性格などと照らし合わせて考えましょう。
固定金利のメリットとデメリット
続いては、固定金利のメリットデメリットと向いてる人を紹介していきます。
メリット
固定金利のメリットは、情勢による金利変動の影響を受けない点です。
全期間固定金利型であれば借入時の金利で総返済額が確定されるので収支計画が立てやすく、長期的な家計管理ができますので安心感があります。
住宅ローンは30年や35年などの長期で組む場合が多いため、変動金利であればこれだけの長い期間を金利が上昇しないとは断言できません。
しかし、全期間固定金利型でローンを組めば完済するまで金利が変わりませんので、金利情勢にとっては、もともとの金利設定が高くても総支払額が変動金利よりも安く抑えることができるかもしれません。
固定金利選択型も自分が選んだ期間は金利が固定できて、その後の金利情勢を鑑みて変動金利に変更できるというメリットがあります。
どちらのタイプを選択するにせよ、固定金利の最大のメリットは金利情勢の影響を受けないので総支払額が変動しないという安心感を享受できる点にあります。
デメリット
固定金利のデメリットは、もともと適用される利息が変動金利よりも高い点です。
変動金利は情勢次第で利息が上がるリスクもありますが、その一方で金利が下がるかもしれないというメリットもあります。
もともと設定されている利息も固定金利の方が高いので、金利情勢が低いまま何十年も経過すれば変動金利に比べて総返済金額に大きな差が生まれるでしょう。
今後の30年間、35年間の金利情勢が低金利のまま推移していくかどうかは誰もわかりません。
固定金利では利息が変わらないという安心感が得られる一方、変動金利のようにお得になるかもしれないチャンスは逃してしまうというリスクがあります。
向いている人
情勢による金利変動の影響を受けないことがメリットでありデメリットでもある固定金利。そんな固定金利に向いている人の特徴は以下の通りです。
- 金利が上がると予想している
- こまめに金利の確認をするのが面倒
- 心配性な性格
- 理論的な段取りを組むのが苦手
- 安定した収入があるため将来の生活プランを立てやすい
細かい段取りを考えるのが苦手で、手間や時間をお金で買いたいというタイプの方は固定金利が向いています。
また、変動金利は金利の上下がありますので将来のことを心配したくないという方も、固定金利にして安心感を買った方がいいでしょう。
老後まで安定した収入が得られる仕事に就いている方は、固定金利にすることで長期に渡るライフプランを形成できます。
住宅ローンが決まっていれば、月々どれ位の額を貯金していけば何年後にこれ位は貯まるという計算が容易にできます。
まとめ
住宅ローンを組む際に決める変動金利と固定金利の特徴、それぞれのメリットとデメリットをまとめて紹介してきましたが、参考になりましたか？
国土交通省が公表した「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書（平成30年度）」によると、変動金利の割合が50.7％と最も多く、次いで固定金利選択型が31.2％、、証券化ローン（フラット35）が11.9％、全期間固定金利型が6.2％です。
現在の日本は長く続く超低金利状態なので、利息が安い変動金利に人気が集まっています。しかし、これから10年、20年後も金利が低いという保証はありません。
それぞれメリットデメリットや向いている人の属性が異なるため、住宅ローンを組む際は自分に最も合っていると思う金利タイプを選びましょう。
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