- 不動産売却を検討している。
- 売り出し価格をいくらにしようか悩んでいる。
- 1番得する価格の決め方があれば知りたい。
持ち家である一軒家やマンションを売却して、資金を作りたい人。引っ越しや転職、遺産相続などを機に、今の家を売却しようと考えている人。
このように、さまざまな理由で不動産売却する状況が考えられます。
不動産売却時には、不動産売却の希望価格とその時の相場が合致している必要があります。なぜなら、法外な金額や相場に全く見合わない金額では、誰も購入してくれないからです。
それでは、専門知識がない状態でも適正価格で不動産売却をするためにはどうすれば良いのでしょうか？
今回は、１番得する不動産売却の価格の決め方とその際の注意点などについて解説していきたいと思います。
不動産売却のご相談とサポートは、ぜひイエステーション金町店にお任せください。
お問い合わせが増えています！
目次
不動産売却価格を決めるポイント
不動産を売却する際には、ただやみくもに金額を決めればいいというわけではありません。
国が毎年発表している公示価格や基準地価、路線価など、色々な土地価格や評価額を基にして金額を決める必要が出てきます。
土地価格や評価額の種類を知り、査定額や売り出し価格を決める目安にしていきましょう。
土地価格・評価額の種類
不動産取引を行う上で不動産会社と打ち合わせしたり、買主と話したりすることもあります。知っておいた方が良い価格の名称もありますので、１つ１つ内容を確認していきましょう。
公示価格（地下公示）
土地を売買、もしくは評価する際に指標となる価格を指します。
毎年１月１日時点における標準地の適正な価格を、国土交通省の土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて毎年３月に公示しています。
令和5年地価公示では、全国約26,000地点で実施されました。
公示価格は、都市計画区域も調査対象にしています。
公示価格の調べ方
国土交通省が運営している「標準地・基準値システム」の中にある「国道交通省地価公示・都道府県地価調査」（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices/）から調べることができます。
まずは自分の売却したい不動産がある都道府県と市町村名を使って検索してみましょう。
路線価
路線価とは、道路に面している標準地の１平方メートルあたりの価格を指します。
路線価は贈与税や相続税の算出に使用されることもあり、国税庁のホームページにある「路線価図」で調べることができます。
路線価図に記載されていない土地は「評価倍率表」を使い、評価額を計算します。
基準地価
基準地価とは、各都道府県が国土利用改革法に基づいて、毎年７月１日時点における土地の標準価格を判定したものを指します。
個人の一般的な土地取引の他に、地方公共団体や民間企業などの土地取引にも利用されます。
正式名称は「基準値標準価格（別名：都道府県調査地価）」で、基準地価は工事価格とは異なり、都市計画の区域外も含まれています。
不動産取引時の価格の種類
査定価格
売主からの依頼を受けた不動産会社が、さまざま土地価格や評価額を加味し、不動産の査定を出します。
その金額が査定額と呼ばれるものです。
希望売却価格
不動産を売却する際に、売主が売りたいと思う金額を指します。
これには特に制約はなく、自由に決めることができます。
相場から法外な金額でなければ、買主との交渉次第で希望が通る可能性もあります。
売り出し価格
査定金額と希望売却価格を見比べて、不動産を実際に売り出す際に設定する始めの金額のことです。
市場価格
市場価格は実勢価格とも呼ばれ、不動産取引をする際に実際にいくらで取引されているかを示したものです。
市場の需要と供給のバランスによって、金額が決められます。
市場価格の動きを見ると、周辺の不動産の相場を予測することができます。
不動産売却はタイミングを見計らって売却した方が、より高値で取引することが可能になります。
購入希望価格
不動産取引において、買主が買いたいと思う金額を指します。
こちらも希望売却価格と同様、制約がなく自由に決められます。
成約価格
売主と買主が話し合い、実際にいくらで売買するかを決めた金額です。
成約価格が実際の不動産取引の価格になります。
不動産売却の査定方法
不動産を売却する前に、売却を希望している不動産物件を査定してもらい、適正な査定額を出してもらいましょう。
不動産価格が相場に見合っていないと、誰も購入してくれないこともありますし、逆に安く買いたたかれてしまい、大損をしてしまうことも考えられます。
不動産売買において、長年の実績があり、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。
大きく分けて査定方法は３つです。それぞれ具体的に解説します。
原価法
原価法とは、不動産の再調達原価を基にして、売却希望の不動産の価格を決める方法です。
もし売却を希望する不動産物件と、全く同様の物件を建てた場合、どのぐらいの金額になるのかを試算したものです。
建物の築年数に応じて、劣化具合や価値を判断して査定額を出します。
収益還元法
売却を希望する不動産が、将来的にどのぐらいの利益が出せそうかを試算して、査定額を出します。
直近の不動産取引と言うよりは、不動産投資をする際に使われることが多い手法です。
取引事例比較法
売却を希望する不動産物件と同じような物件の事例を比較し、査定額を算出する方法です。
不動産市場の相場はもちろんのこと、同じ地域の事例などを参考にしながら査定額を算出します。
一番ベーシックな不動産の査定方法とも言えるでしょう。
不動産相場の調べ方
最終的には専門家に任せるとはいえ、不動産はお金と同じぐらい大切なものですから、自分でもきちんと調べておきたいところです。
また、不動産の相場がきちんと分かれば、出された査定額が適正価格なのかを知ることができます。
それでは、どうやって不動産相場を調べればよいのでしょうか？
レインズ＝マーケット＝インフォメーション
不動産相場を調べるのであれば、レインズというぐらい有名なサイトです。
一軒家とマンションの両方を調べることができ、都道府県と市町村を指定すれば、成約価格を提示してくれます。
過去の事例もたくさん掲載されているので、信頼性が高いサイトということもあり利用者が多いサイトです。
レインズと言うと、会員登録をして使う不動産会社向けのサイトと同じ名前なので注意が必要です。レインズは宅地建物取引士の有資格者しか閲覧できませんが、レインズ＝マーケット＝インターナショナルは個人向けの不動産サイトなので、誰でも閲覧可能です。
土地総合情報システム
土地総合情報システム(https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)は不動産取引の情報を掲載しており、国土交通省が運営しています。
不動産の種類、最寄り駅、土地面積や形状、築年数、間取りなど、その不動産に付随する詳細で信頼できる情報が掲載されているサイトです。
不動産購入サイト
不動産購入サイトには、SUUMOやアットホームなど有名な不動産会社が運営しているサイトがたくさんあります。
やはり人気がある不動産サイトはかなり詳細に物件情報が書いてあったり、写真が多く掲載されていたりするのでイメージしやすいという特徴があります。
一軒家の場合であれば、売却を希望する周辺の同規模の不動産の価格を調べてみましょう。
また、マンションの場合であれば、売却を希望するマンションの別の部屋が載っていることもあるので参考にする方法もあります。
査定額が高い業者の注意点とは？
多くの不動産会社から査定額を出してみると、査定額が極端に安い所や極端に高い所があります。
そんな時、どんなことに注意した方がよく、どんな状況が想定できるのでしょうか？
査定額が極端に安い場合
相場より極端に査定額が安い場合には、「早く売ってしまい、現金に換えたい」という不動産会社の思惑が潜んでいる場合があります。
不動産会社の決算が近い、月末の営業売上が足りない等々・・・。
理由はさまざまですが、自己都合ですぐに売却をしたいため、安く値段を設定してしまっている可能性があります。
査定額が極端に高い場合
今度は反対に査定額が極端に相場より高い場合です。
査定額が高いということは、すぐに買い手が現れず、取引が長期化する恐れがあります。
そうなると、不動産会社としては媒介契約を取りたいので、わざと高値をつけるのです。
不動産会社は媒介契約を売主と結ぶことで、媒介手数料を取ることができます。
また、不動産取引成約時に５０％、物件の引き渡しの時に５０％支払う原則があります。
不動産会社の専任媒介契約は３か月と定められており、それまでに売却が決まらない場合には他の業者に切替えるのも１つの方法です。
まとめ
実績があり信頼できそうな不動産会社を見つけたら、査定額を出してもらえるよう依頼しましょう。
初めての不動産売却の場合はもちろんのこと、不動産査定サイトなどをうまく活用して、市場の相場を把握し、どのくらいで売れそうなのかを把握することが大切です。
不動産をいつまでに売却したいのかという希望と期間に応じて、査定額と相場のバランスを考え、売り出し価格を決めることが不動産売却の成功の秘訣です。
さあ、下準備から早速始めていきましょう。
また、イエステーション金町店に依頼すれば、葛飾区（柴又·金町·高砂·新宿など）の不動産売却の実績とノウハウが揃っています。
不動産売却のご相談とサポートは、ぜひイエステーション金町店にお任せください。
お問い合わせが増えています！
当社について詳しく知りたい方は葛飾区の不動産売却相談でイエステーション金町店が選ばれる理由を参考にしてください。
不動産売却の価格を決める際のよくある質問
最後までご覧いただき誠にありがとうございました。
