- 親の家を売る可能性がある。
- 親の家を売る際の注意点について知りたい。
- なるべく損をしたくない。
このような悩みを解決します。
親が元気なうちはあまり考える必要がないかもしれませんが、親が所有している家がある場合、将来的に何らかの対応が必要になることがあります。
例えば、認知症にかかり意思疎通ができない場合、介護が必要になり、老人ホームや福祉施設などに入ることも考えられるでしょう。
もしくは親が亡くなってしまったケースでは、子ども、孫が相続を受ける可能性もあります。
今回は親の所有している家を売るための方法や注意点について、それぞれの状況やパターンに応じた解説していきたいと思います。
イエステーション金町店は葛飾区近辺で売買案件を数多く取り扱っています。ぜひお気軽にお問い合わせください。
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目次
親の家を売るための３つの方法とは？
親の家を売る際には、どんな状況に置かれているのかによって３つに場合分けされます。
それぞれパターン別に解説します。
親と意思疎通ができる場合は代理人として売る
今まで通り意思疎通ができる場合は、親本人が所有者（契約者）ですから何の問題もありません。
しかし、意思疎通が取れても、親が病気である、高齢者であることを理由に、契約の締結が難しいことも考えられます。
その場合には、配偶者や子どもを代理人として立てる方法が一般的です。
代理人を立てる際には、契約者本人である親の承諾が必要となり、勝手に代理を務めることはできません。
親の名前が記載され、押印された委任状が必要となります。
委任状に記載する内容は以下の通り。
- 受任者（代理人）氏名
- 住所
- 所有者（契約者）氏名
- 不動産契約の権限を委任する旨の文章
- 土地や建物などの売買物件の表示
- 不動産売却の条件について
- 委任状の有効期限
親と意思疎通ができない場合は成年後見人として売る
親が認知症やうつ病などの精神疾患を患っている場合、意思疎通が難しくなります。
法律上は判断能力がないとみなされ、親が自分で売却することは不可能です。
その際、１８歳以上の子どもが法律上の成年後見人になり、親の代わりに売却を行うことができます。
成年後見人制度は、判断能力がないもしくは低下した人を保護する制度をさします。主に契約などの法律行為や財産管理に対しての代理権を与え、詐欺や犯罪などから守る目的で作られたものです。成年後見人制度には、任意後見人制度と法定後見制度の2つがあります。前者は親の判断能力がある際に、万が一のことを考えて、予め成年後見人を指名しておく制度です。一方、後者は親の判断能力がないもしくは低下した後に、家庭裁判所が成年後見人を指名する制度になります。
親が亡くなっている場合は相続後に売る
親が既に亡くなっている場合には、親族に対して配偶者、子ども、孫の順番で近い方から順に相続が行われるのが一般的です。
そして、相続後に不動産の名義変更である相続登記を行わなければなりません。
2024年4月1日に法改正が行われ、3年以内の登記が義務付けられました。
相続登記が完了していれば、名義が相続人に移っているので、親の家を売れるようになります。
また、相続人が１人であれば問題はないのですが、相続人が複数人という場合には注意が必要です。
人数が増えれば増えるほど、相続登記に必要な書類の量が増えるからです。
費用はかかりますが、複雑な手続きを一切請け負ってくれるので、司法書士などの専門家に依頼すると安心して手続きができます。
【売却の種類は2通り】親の家を売るための２つの売却方法
親の家を売るための売却方法は「仲介」か「買取」のどちらかになります。
それぞれのメリット、デメリットを挙げながら、２つの売却方法とその流れを詳しくご紹介していきます。
仲介とその流れ
仲介とは、不動産会社に仲介手数料を支払い、買主を探してもらうことをさします。
一般的にはインターネットやSNS、チラシ媒体などを利用して希望者を集客します。
仲介は２〜３ヶ月以上の期間がかかることがデメリットですが、相場と同等の価格で売却が見込めることがメリットです。
仲介の流れ
不動産仲介の流れは以下の通りです。
- 物件の査定依頼
- 不動産会社と媒介契約
- 売却活動
- 売買契約締結
- 決済
- 引き渡し
買取とその流れ
買取とは、不動産業者に直接不動産を買い取ってもらう方法です。
不動産買取業者の目的は、売主から買い取った不動産をリフォームするなどして、他の人に貸したり、売ったりすることです。
仲介と比べて売却金額が低くなるデメリットがありますが、取引がスピーディーに進むことがメリットです。
買取にかかる期間は数週間〜1ヶ月程度です。
不動産買取の流れ
不動産買取の流れは以下の通りです。
- 物件査定
- 売買契約
- 決済
- 引き渡し
親の家を売る際の注意点を解説します
注意点①相続税を考えて売却する
相続税は、プラスもマイナスも含めた全ての遺産総額から基礎控除分を引いて算出されます。参考：国税庁HP（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm）
基礎控除は、3000万円+600万円×法定相続人数で計算できます。
遺産総額が基礎控除を上回らなければ、相続税が発生することはありません。
相続税が発生するか心配な方は、予め不動産業者に相談しておきましょう。
以下の記事も参考にしてみてください。
注意点②家の現状を知っておく
例えば、雨漏り、シロアリ被害など、事前に説明のない欠陥があるとトラブルの要因となります。（契約不適合責任といいます）
このような欠陥があった場合、修理費や復旧費用は売主の負担となることがあります。
家の現状をしっかり把握し、買主とのトラブルを未然に防ぐことが重要です。
注意点③共有名義になっていないか確認する
不動産を所有しているのは1人とは限らず、複数人の場合があります。
相続人が複数だった場合や、取得時に共有で所有する場合が考えられます。
そして、共有名義の不動産を売却するには、所有している全員の承諾が必要となります。
売却する際は取引に支障がでないように、予め所有者を確認しておきましょう。
注意点④家購入時の資料を探しておく
不動産契約をした際の当時の資料をきちんと集めておきましょう。
購入金額が不明の場合、不動産売却価格の5%が購入金額とみなされ、売却益が高く計算されて税金が高くなってしまう可能性があります。
購入時の資料はきちんと揃えておくことが重要です。
注意点⑤建物に不具合がないか確認しておく
売却の際は不具合の有無をしっかり確認しておきましょう。
売却後に雨漏り等の不具合が見つかると、売主が責任を負う場合があるので注意が必要です。
後のトラブルを避けるためにも、不具合のある箇所は不動産会社に必ず伝えておくことが重要です。
注意点⑥遺品整理を早めにしておく
厳密には遺品も相続の対象となります。
生前に遺品整理を行うか、遺産分割協議後（誰がどのくらい遺産を受け取るか決める話し合いのこと）に遺品整理を行うことがおすすめです。
不動産買取の場合、家に残った家具や家電等の残置物をそのままの状態で売却することも可能です。
親の家を売る際の費用や税金の種類について解説します
親の家を売る際の費用や税金はどんなものがあるのでしょうか。
ここでは基本的に必要な費用や税金の種類について解説していきます。
売却時に必要な費用や税金の種類
- 司法書士への報酬
- 不動産の所有者を変更するための「登記」は司法書士が行います
- 不動産業者への仲介手数料
- 売却を依頼する不動産業者に仲介手数料を支払います
- 税金関係
- 所得税、住民税、印紙税、登録免許税
他にも測量費用や解体費用が必要な場合があります。詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
まとめ
今回は、親の家を売る方法と注意点をそれぞれパターン別に紹介してきました。
実際に親の家を売る際は、なるべく早めに専門家に相談することをおすすめします。
イエステーション金町店は葛飾区近辺の売却の実績が豊富です。
親切なスタッフが親身になって、あなたのご希望をしっかりとヒアリングさせていただき、状況に合わせたプランをご提案致します。
ぜひお気軽にお問い合わせください。
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