- 葛飾区で住み替えを検討している。
- 住み替えの注意点を知りたい。
- 住み替えの予算について詳しく知りたい。
このような悩みを解決します。
結婚、出産、転職、転勤、二世帯住宅などの家族との同居、介護、老後など、人生は誰にでもライフスタイルの転機があります。
一軒家にしても分譲マンションにしても、自身の変化に合わせて希望に合った住まいを選び直すことは重要です。
その１つの方法として挙げられるのが、今回ご紹介する住み替えです。
この記事では葛飾区で住み替えをする際の注意点１０選と対策について、詳しく解説していきます。ぜひ最後までご覧ください。
イエステーション金町店は葛飾区で住み替え事例を数多く取り扱っています。ぜひお気軽にお問い合わせください。
お問い合わせが増えています！
目次
住み替えとは？
住み替えとは、現在住んでいる持ち家を売却し、そのお金を元手にして新しい家を借りるもしくは購入することを指します。
賃貸であっても持ち家であっても、家を新しくするということは、今までよりも何か良い条件や利点があるということになります。
例えば、家を売却することで広い家に住めた、以前の家より駅に近くなるなど、今よりメリットが多くある場合に住み替えをしようと考えるのです。
住み替えをする理由とは？
住み替えをする理由は人によって様々です。
今回は住み替えをする主な理由について解説していきます。
住み替え理由①家族の人数に増減があった
家族の人数に増減がある主な理由は、出産や子供の独り立ちです。
子供が家を出た後も、仕事の都合などで実家に戻る可能性もあるでしょう。
他にも、両親や義父母と二世帯住宅を構えることで、人数が増えることも考えられます。
住み替え理由②今の家に不満や支障が生じてきた
子どもの成長で家が手狭になったり、部屋数が必要になったりすることで住んでいる家に不満や支障が出ることがあります。
または、周辺環境の変化により、通学や通勤時間の増加、買い物などの利便性が悪くなることも考えられます。
他にも、地震対策としての耐震補強や、老後に向けてバリアフリーの必要性がある場合にも不満や支障が生じる場合があるでしょう。
住み替え理由③物件をできる限り早く売りたい
急な転勤や特段の事情により、物件をすぐに売却する必要が出てきた場合、住み替えが必要になります。
戸建ては約20年で建物の価値は無くなり、マンションの場合は約20年で新築時の半分ほどの価値になってしまうと言われています。
上記のことから、せっかくなら価値があるうちに売却しようと考える人が多いようです。
住み替え理由④住宅ローンの返済に目途がついてきた
住宅ローンの返済にもある程度目途がついてきた時に、新しい家への住み替えを検討する方もいます。
住宅購入時に比べて収入も増え、ライフスタイルの変化が重なることで住み替えを検討する方が多いです。
住み替えはタイミングが重要！
住み替えをするタイミングは、売却を先にする方法と購入を先にする方法の２種類があります。
前者を「売り先行」後者を「買い先行」と呼びます。
どちらもメリットとデメリットが存在しますが、予め注意点を理解しておかないとコストが余分にかかってしまう可能性があります。
２種類の方法を比べて、どちらが自分の住み替えに適しているのかを見極めていきましょう。
売り先行をわかりやすく解説
売り先行は、物件を売却して得た資金を元手に次の物件を押さえる方法です。
資金内であれば別途ローンを組む場合も頭金として利用できるので、有効的に資金運用が可能です。
物件の買い手が決まるまでの時間があるため、自分の希望価格で売却できる可能性が高いことがメリットです。
注意点は、住んでいる物件を先に売却するため、引っ越しのタイミングを見誤ると一時的に家が無くなるリスクがあることです。
買い先行をわかりやすく解説
買い先行は、新居を先に買ってから所有物件を売却する方法です。
新しい家を購入する時に、納得のいくまで物件を選べることがメリットですが、物件の買い手が見つからない場合、２つの家を所有する可能性があるため注意が必要です。
住み替えをする際の注意点１０選
住み替えをするにあたって、どんな点に注意すればよいのでしょうか？
今回は、特に重要と考えられる住み替えする際の注意点１０選を挙げてみました。
計画的なスケジュールが立てられているか
住み替えの手続き開始から引き渡しまでにかかる期間は、早くても３ヶ月から１年です。
さらに住み替えの際に土地だけ購入して、建物をこれから建てる場合はその時間も計算に入れる必要があります。
余裕を持ったスケジュールを組めるよう、あらかじめ不動産会社と打ち合わせをしておきましょう。
住み替えのスケジュール
住み替えの手続き開始から引き渡しまでのスケジュールは以下の通り。
- 相談と現状把握
- 住み替え希望の旨を不動産会社に相談するところからスタートします。
- 住み替えの理由と目的、不動産売却の希望価格と希望時期、住宅ローンの残債の有無など、詳細をヒアリングする形で打ち合わせを行います。
- 物件の査定
- 不動産会社が、現在所有している物件の査定を行います。
- 簡易査定という方式では、公示価格、路線価、基準地価、不動産の過去の取引実績、立地条件などを参考におおよその査定額を算出します。
- 詳細な査定金額を出すには、マンションや一戸建ての内部を不動産会社に訪問してもらう必要があります。
- 媒介契約の締結
- 不動産売却の際は、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。
- 媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の三種類があります。
- 一般媒介契約は複数の不動産会社と契約を締結するため、市場に出回るスピードが早いですが、複数の業者とやり取りを行うコストがかかります。
- 専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、１つの不動産会社が窓口となるため、やり取りのコストを削減できる利点と、不動産会社が積極的に活動をしてくれる利点があります。
- 不動産会社による販売促進活動
- レインズへの登録、不動産購入サイトなどへの掲載、チラシやポスティングなどの不動産会社による販売促進活動が行われます。
- 加えて、不動産会社が独自に持っている顧客情報などから、ターゲット層を洗い出し、電話やメールなどでピンポイントに販売促進活動を行う場合もあります。
- 不動産売買契約の締結
- 買主が決まり次第、不動産売買契約の締結となります。
- 不動産会社が仲介し、重要事項の確認と手付金の受領などの手続きが行われます。
- 決済と物件引き渡し
- 決済と物件の引き渡しは同時に行われるのが一般的です。
- 決済は買主の銀行から売主の銀行へ大きなお金を動かす為、銀行が営業している平日に行われます。
- 所有権移転登記、固定資産税などの諸経費の清算、その他の必要書類と鍵を売主から買主に引き渡しします。
ローンの残債の一括返済が可能か確認する
住宅ローンの残債がどれぐらいあるのかを把握することが重要です。
売却後に住宅ローンの残債が返済できるか予め検討しておきましょう。
どうしても住宅ローンが一括返済できそうもない場合には、住み替えローンを使うという選択肢もあります。
ただし、住み替えローンは厳しい審査があり、通常より金利が高いというデメリットがあるので注意が必要です。
物件購入の資金計画は万全か
物件購入の資金計画を万全にしておくことが重要です。
住宅ローンの完済や自己資金の確保など、予算がきちんと確保できるか予め確認しておきましょう。
また、不動産会社に支払う仲介手数料、印紙代、所得税や住民税などの税金関係の諸費用がかかることも覚えておきましょう。
買い替え特約の検討をする
特約は契約をする際の特別な条件を指します。
買い替え特約は「決められた期日までに物件が売却できない時は、新居の物件の契約を解除する」という内容になります。
事前に買い替え特約を設定することで、現在居住している物件の売却契約よりも先に購入物件の売買契約を締結することができます。
買い替え特約については必ずしもできるわけではないので、事前に不動産会社に確認を行いましょう。
引き渡し猶予特約の検討をする
引き渡し猶予とは、売却の代金受け取り日と引き渡しの日をずらすことをさします。
現在住んでいる家の売却金額を新居購入の資金に充てるケースでは、売却金額を受け取ってから新居購入の代金を支払うことになります。しかし、新居購入の代金を支払う日より、前もって売却金額を受け取る必要がある場合があります。
この時に、売却金額を受け取っていながらも、少しの間住まわせてください。という約束事を引き渡し猶予特約といいます。
引き渡し猶予特約が付けられるかどうか、予め不動産会社に確認をしておきましょう。
買取保証の検討をする
買取保証とは、不動産会社に仲介をお願いし、売れなかった時に下取り金額で必ず買い取ってもらえる、という約束のことをさします。
買取保証は売却期日が短いけれど、できれば高値で売りたいという人におすすめの売却方法です。
信頼できる不動産会社を選ぶ
住み替えは数千万円単位の大きなお金が動きます。
大きな金額を扱うからこそ、トラブルなくスムーズに取引を完了したいものです。
だからこそ、信頼できる不動産会社の選定が非常に重要になります。
可能であれば複数社を比較し、信頼できる不動産会社なのか確認をしましょう。
物件購入のための市場と周辺調査は念入りに
インターネット上やチラシなどの紙面上だけでは、物件のことを理解することは困難です。
駅やスーパー、商店街が近いかどうか、学校や病院などの公共施設の利便性など、細かい部分が私たちの暮らしに関わってきます。
実際に足を運んで、希望のエリアを調査した上で物件を見つけることをおすすめします。
費用の総額を把握しているか
「物件売却時」「購入時」「引っ越し時」と大きく分けて３回、支払いが発生するタイミングがあります。
物件売却時には、不動産会社に支払う「仲介手数料」「印紙代」抵当権付きの家であれば「抵当権抹消費用」住宅ローン残債があれば「一括返済手数料」などの費用がかかります。（さらに、売却益が出た場合には所得税と住民税と復興特別所得税という３つの譲渡所得がかかります）
物件購入時には「仲介手数料」と「印紙税」「不動産登記費用」「不動産取得税」「火災保険加入料」新規の「住宅ローンを組むための手数料や住宅ローン保証料」「オプション工事費用」などの諸費用がかかります。
そして、引っ越し時には引っ越し代が別途かかります。
できるかぎり余裕を持てるよう、事前に計画を立てておきましょう。
税金を把握しているか
マイホームを売却する際には「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の３つを合わせた譲渡所得税が発生します。
物件購入時の新規の住宅ローン控除と同時には使えませんが、節税特例を使うことも可能な場合があります。
参考：国税庁HP（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm）
住み替えには事前の対策を！
住み替えを決める際は「予算のこと」「売却物件のこと」「購入物件のこと」をバランス良く見る必要があります。
特に不動産売却においては、「このくらいの金額で売れるだろう」という見立てを誤ると、後悔する可能性が高いので注意が必要です。
イエステーション金町店では、住み替えを検討しているお客様が安心して取引できるよう精一杯のサポートを行います。
お客様のご要望をきちんとヒアリングした上でサポートを行いますので、どうぞご安心ください。
お問い合わせが増えています！
まとめ
今回ご紹介した住み替えをする際の注意点１０選は以下の通りです。
- 計画的なスケジュールが立てられているか
- ローンの残債の一括返済が可能か確認する
- 物件購入の資金計画は万全か
- 買い替え特約の検討をする
- 引き渡し猶予特約の検討をする
- 買取保証の検討をする
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
- 物件購入のための市場と周辺調査は念入りに
- 費用の総額を把握しているか
- 税金を把握しているか
これらを理解し、実践することで住み替えを成功させる確率がとても高くなります。
余裕のあるスケジュール組みと資金計画で、希望価格で住み替えを成功させたいですね。
葛飾区で住み替えをする際の注意点や対策に対するよくある質問
最後までご覧いただき誠にありがとうございました。
