- 老後の住居について疑問や悩みがある。
- リースバックの仕組みや注意点について知りたい。
- 自分の考えに合った人生設計をしたい。
このような悩みを解決します。
通常、不動産を売却して資金を得る場合には、自分の手元にお金は残りますが、不動産は別の人の手に渡ってしまいます。
しかし、リースバックという方法を使うことにより、必要な資金が手に入りつつ、現在住んでいる家にそのまま住み続けることが可能です。
一方で、相場よりも安い金額で売却となってしまったり、ひどい場合には勝手に家を売却されてしまうというデメリットも存在します。
今回はリースバックの流れと仕組み、注意点や対策に至るまで、詳しくご紹介していきます。
ぜひ最後までご覧ください。
イエステーション金町店は葛飾区近辺で住み替え事例を数多く取り扱っています。ぜひお気軽にお問い合わせください。
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目次
リースバックとは？
リースバックとは急に資金が必要になった際に、持ち家に住んだ状態のまま、資金を手にできる仕組みをさします。
リースバックの用途は、借金の返済、老後の生活資金確保、新規事業の運転資金調達など、人によってさまざまです。
リースバックの専門業者に依頼して、リースバック制度を利用することで、必要な資金を手に入れた状態で、今の家に継続して住むことが可能になります。
リースバックの流れと仕組みとは？
リースバックの流れは以下の通り。
- 専門の不動産会社に依頼→申し込み。
- 売買契約と賃貸借契約の締結。
- リースバック業者から代金を支払われる。
- 今までと同じ物件に住み続ける
手元にまとまった金額のお金が入り、今まで通り引っ越しをすることなく、自分の家に暮らすことができます。
ただし、不動産の所有権はリースバック業者に移っているので、契約後は家賃を支払う義務が発生します。
家賃の支払いが滞ることがない限り、住み続けることが可能になるのが、リースバックの仕組みです。
リースバックの注意点とは？
キャッシングや消費者金融、銀行カードローンなどを利用せずに、大きな額を手に入れることができるリースバックは、いいことづくしのように感じます。
しかし、メリットがある反面、デメリットや注意点もいくつか存在します。
家賃の支払いが続く
リースバックの表向きは引っ越しもなく、今の家に住み続けられるので、自分の持ち家だと錯覚してしまうかもしれません。
しかし、実際は売買契約で自分の持っていた不動産を売却し、お金を受け取っています。
その時点でリースバック業者に不動産の所有権は移り、賃貸借契約を結び、その家を賃貸として借りる約束をしている状態となります。
つまり、家賃が毎月発生し、支払い続ける義務が生まれてしまうのです。
物件の売却価格が相場より安くなってしまう
リースバックは、通常の売買契約とは異なる側面があるため、物件の売却価格が安くなってしまう傾向にあります。
売却価格は市場価格の約６割～約８割です。
賃貸契約期間に制限がついている
通常の賃貸借契約では家賃の更新はあったとしても、特別な理由がない限り、長く同じ場所で暮らすことができます。
リースバックの場合は、ほとんどが定期賃貸借契約といって、２～３年の期限付きの契約になります。その期間を終了すると立ち退く必要が出てきます。
そのまま住みたい場合には、リースバック業者と通常の賃貸借契約を結ぶか、物件の買戻しをしなくてはなりません。
リースバック業者と契約する時に、予め通常の賃貸借契約を結べるかの確認が重要です。
買戻しができない場合がある
前述した通り、不動産の所有権はリースバック業者に移ってしまっています。
定期賃貸借契約が終了しても、今後も住み続けたい場合には買戻しをする必要があります。
リースバック業者には悪質な業者も存在し、勝手に物件が売られていたり、売却した当初より高額な値段を請求されたりすることも考えられます。
さらに、買戻しをしたくても、予め買戻しの期限が決められている場合があり、それを過ぎると買戻しは不可能になってしまいます。
いきなり物件が売却される
リースバックの申込時に、物件を売却する場合には、必ずお客さんの承諾を得ると約束していたのに、いきなり他の人に売却されてしまったケースも存在します。
法律上はリースバック業者が所有権を保有しているので、法的責任を追求することは難しいです。
リースバックには、自分の住んでいる家がいつ売られるか分からないといった怖さがあるので注意が必要です。
相続人同士でトラブルになった
リースバック契約を結ぶと、リースバック業者に不動産の所有権が移ります。
配偶者、子ども、孫などに不動産相続を考えていた場合、勝手にリースバック契約を結んでしまうと、トラブルになります。
今はいくらその家に住み続けることができても、家族間で相続する予定だった不動産を勝手に他人に売却してしまうのと同じことが起こってしまいます。
リースバック契約をする場合には、予め家族と相談することをおすすめします。
リースバック業者が倒産してしまった
リースバック業者が倒産してしまった場合、当然のことですが、物件なども差し押さえや売却の対象になります。
また、新しい不動産の所有者に所有権が移動した場合、今までの賃貸借契約と同じだという保証はありません。
事前にリースバック業者の経営状態もきちんと調査していくことで、トラブルを回避できるでしょう。
修繕費を巡るトラブルに巻き込まれた
リースバックでは通常の賃貸借契約と違うため、修繕費は借主である自分の負担になることが一般的です。
元の所有者がリースバック契約で売買契約や賃貸借契約を結んだ後にもずっと住み続けているので、通常の賃貸借契約のように過失があるか否かの判別が難しいからです。
一方、通常の賃貸借契約では借主に過失がない場合は、不動産の貸主が修繕費を負担します。
また、壁紙や床などリフォームをしている場合、リースバック契約時に特約で、原状回復が義務付けられていることもあります。
リースバック契約をする際には、リースバック業者と細かい契約内容の確認をしっかり行うことが重要です。
リースバック契約ができないケースに注意しよう
リースバック契約を申し込んで、審査が通らない場合も考えられます。
住宅ローンの残債が大量にある場合、不動産を売却してもその金額がローンの残債を下回ってしまうことがあり、その場合は不動産に付いている抵当権を抹消することができません。
予め住宅ローンの残債金額と所有する不動産の現在の価値を算出しておきましょう。
不動産会社に依頼すれば査定をしてくれます。
高額な諸費用の支払いを持ちかけられた
リースバック業者によっては高額な諸費用を請求してくるところもあるので注意が必要です。
予め諸費用について算出してもらうことがトラブルを回避するために重要です。
リースバックで失敗しないための対策とは？
リースバック契約の注意点について挙げてきましたが、実際にリースバック契約をする際に失敗しないためには、事前にどのような対策ができるのでしょうか？
１つ１つの項目を確認していきましょう。
リースバック以外の方法も検討する
リースバック契約では、不動産の価値は市場より下がってしまいます。
必要の資金の額面にもよりますが、銀行などの金融機関や消費者金融のキャッシング、不動産担保ローンなども視野に入れてみましょう。シニア向けであれば、リバースモーゲージという方法もあります。
リバースモーゲージの場合、あくまでも融資として扱われるため、金利の変動で月々の支払い額が変わる可能性があるので注意が必要です。
契約書の内容を念入りに確認する
リースバック契約では、不動産売買契約の他に、賃貸借契約を結ぶことになります。
賃貸借契約では「通常の賃貸借契約」ではなく、「定期賃貸借契約」が取られることが多く、この場合２～３年で契約期間が満了してしまい、住んでいる家を出る必要があるので注意が必要です。
リースバック契約を行う際には、リースバック業者と共に契約内容を念入りに確認しておきましょう。
査定額や相場を熟知する
リースバック契約を締結するにあたり、不動産の査定額や相場を熟知することが大切です。
不動産購入サイトや、不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/）などで相場価格を調べておくことで、不当に安く購入されることを防ぐことが可能です。
信頼できる不動産会社を見つける
リースバック契約をする際は、いくつかのリースバック対応の不動産会社をあたってみましょう。
不動産査定額、賃貸借契約の際の家賃の金額、買戻し金額などの見積もりを複数取り、比較すると良いでしょう。
今回リースバック契約に至った理由などを正直に伝え、信頼して契約できる業者が重要になります。
将来的な家賃に対する見積りを出してもらう
リースバック契約では、毎月の家賃の金額はとても大切になってきます。
３年、５年、１０年など、将来的にどのぐらいの家賃を支払う必要があるのか、見積りを立ててもらうことが大切です。
特に年齢を重ねてからのリースバック契約だと、働けなくなった老後もずっと家賃が発生し続けます。
そういった将来のビジョンを念頭に置きながら、リースバック契約を検討することが重要です。
家族の承認を得る
配偶者、子ども、孫など相続が絡む不動産売却にはトラブルがつきものです。
リースバック契約もある意味では通常の不動産売却と同じで、所有権が他に移ってしまいます。
家族間でトラブルにならないように、リースバック契約は家族の承認を得てから進めましょう。
買戻し価格の他社比較をする
リースバックした不動産の買戻しにも、相場価格は存在します。
都心部の人気があるエリアは１割増し、郊外のエリアでは３割増しされた金額が相場になります。
買戻しの場合も、複数の不動産会社からの見積もりを出してもらい、比較検討してみましょう。
大手のリースバック業者に依頼する
インターネットで口コミや実績などを調べ、大手のリースバック業者を選択しましょう。
長年の実績や顧客満足度が高い業者であれば、希望のリースバックを叶えてくれる可能性が高いでしょう。
業者の一押しプランの理由を聞く
リースバックを専門にやっている不動産会社の中には、いくつかのプランを用意している業者が存在します。
顧客側に不利な契約を結んでしまい、泣き寝入りすることがないように、プランの理由を細かく確認しましょう。
まとめ：無理してリースバックをする必要はない
リースバック契約は、すぐに多額の現金が必要で、今の家に住み続けたい人にとっては魅力的に移るかもしれません。
その反面、不動産の売却価格が市場価格より安くなる、家賃を長期的に支払い続けなくてはならない、物件を勝手に売却されてしまうかもしれないというデメリットが存在します。
不動産のことでお悩みの際は、まず当店へお問い合わせください。
専門スタッフがお客様のご希望を詳しくヒアリングさせていただき、お客様のニーズに沿ったご提案をさせていただきます。
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リースバックの仕組みと注意点と対策に対するよくあるご質問
最後までご覧いただき誠にありがとうございました。
