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2024年5月26日
- 不動産売却を検討している。
- 所有の土地の一部を売却したい。
- 分筆してから売却した方が良いのかわからない。
このような疑問を解決します。
不動産売却を検討している方にとって、分筆をした方が良いのか、どのようなメリットがあるのかは、とても気になるポイントですよね。
この記事を読めば、土地を法的に分ける「分筆」の基礎知識、分筆で得られるメリットと注意点、具体的な手順や必要な費用について詳しく理解できます。
ぜひ最後までご覧ください。
イエステーション館林店は館林市・邑楽郡の不動産を売却するための実績とノウハウが豊富です。
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土地を法的に分ける「分筆」とは？
分筆とは登記簿上の土地を二つ以上に分けて登記することを指します。
例えば、大きな一筆の土地を二つ以上の小さな土地に分けて、それぞれ別々に登記することができます。これにより、異なる所有者に分けて売却したり、相続時に分けやすくなります。
ここでは、分筆する際の具体的なケースや分筆と分割の違いについて解説していきます。
土地を分筆する具体的なケース
土地を分筆する具体的なケースは以下の通り。
- 相続した土地を複数人で分ける時
- 相続した土地が大きく、その状態で買い手がつかないときは、分けた土地をそれぞれで所有することがあります。
- 土地の一部を売却したい時
- 所有している土地が大きく、一部を売却する際に分筆を行うことがあります。
- 親の土地の一角に子どもが家を建てる時
- 所有地の一部に家を建てる際に分筆を行います。
分筆と分割の違い
分筆は土地を法的に分けることを指し、登記簿上でもそれぞれの土地として認識されます。
一方、分割は土地の利用方法や管理方法を分けることで、法的な手続きが伴わない場合もあります。
例えば、一つの土地をフェンスで二つに分けることが分割にあたります。
土地を分筆して売却するメリットと注意点
メリット1. 土地を整形地にすることで高額売却できる
土地を分筆して整形地にすることで、形状が整い、利用価値が高まるため、高額で売却できる可能性が高まります。
整形地は建築計画が立てやすく、購入希望者にとって魅力的です。
メリット2. 遺産分割がしやすい
複数の相続人がいる場合、土地を分けることでそれぞれに遺産を分けられるというメリットがあります。
ただし、土地を分けることで価値が低くなる場合もあるので注意が必要です。
メリット3. 使い方に応じた地目に変更できる
土地には、使用目的に応じて「宅地」「田」「畑」「山林」などの『地目』が設定されています。
地目が「田」や「畑」の土地では住宅を建てられません。建築するためには、地目変更許可の届出などが必要になり、期間や手間もかかります。
分筆と合わせて地目変更を行い、より高く売却できる可能性が高まります。
注意点1. 大きい土地の場合はまずは不動産会社に相談をする
大きい土地（複数の新築が建てられそうな土地）を分筆する際は、まず不動産会社に相談することが重要です。
なぜなら、分筆せずに売却した方が短い期間で高く売れる可能性があるためです。
不動産会社は市場の動向に詳しく、大きい土地を探している顧客を抱えている可能性があり、それらを踏まえた上で、顧客の希望に合った売却を提案してくれる可能性があります。
大きい土地を分筆する際は、まずは不動産会社に相談をしましょう。
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注意点2. 手間と費用がかかる
分筆には登記（法的に登録すること）が必要となります。
登記のために、隣接する所有者との「境界確認書」や「測量図」の提出が求められ、書類の作成に時間がかかります。
所有者が遠方に住んでいる場合、時間がかかるため、費用も高くなります。土地の所有者がわからない場合は、法務局HPを参考にしてください。
注意点3. 分筆により土地の価値が下がる可能性がある
前述した通り、大きい土地を探している法人や個人にとっては、分筆前の大きい土地の方が価値が高い場合があります。
また、建築基準法による制限があるため、建物を建築する目的で土地を探している人にとって必ずしも分筆された土地が良いわけではないといえます。
分筆をする際は、事前に不動産会社に相談することをおすすめします。
土地を分筆して売却するための具体的な流れ
1. 土地の相場を調べる
適正価格で売却するために、土地の相場を調べることが重要です。
インターネットを活用して近隣の土地価格を確認したり、不動産会社に相談することで、土地の適正価格を把握できます。
インターネットで検索する際は、広さや形が似ている物件を参考にしましょう。
また、中古物件の価格も参考にできます。中古物件は建物を解体（一般的な戸建てであれば解体費用は200万円前後）することで土地として見ることができるからです。
2. 不動産会社に査定を依頼する
相場を把握した後は、不動産会社に査定を依頼します。
プロの目で土地の価値を評価してもらうことで、適切な売却価格を設定することができます。
査定について詳しく知りたい方は、不動産査定の極意：最高価格で売却するための秘訣を徹底解説しますを参考にしてください。
3. 媒介契約を締結する
査定が終わったら、不動産会社と媒介契約を締結します。これにより、不動産会社が代理で売却活動を行ってくれます。
媒介契約には主に「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
媒介契約について詳しく知りたい方は、【媒介契約の種類】初心者でもこの記事を見るだけでプロ並みに理解できますを参考にしてください。
4. 土地家屋調査士に依頼して分筆を進める
土地家屋調査士に依頼して、実際に土地の分筆を進めます。
分筆登記が完了すると、それぞれの土地が独立したものとして認識されます。
5. 土地購入希望者と条件交渉をする
購入希望者が見つかったら、条件交渉を行います。
価格や引き渡し時期など、双方が納得できる条件を設定しましょう。
条件交渉は不動産会社を通じて行うので安心してください。
6. 売買契約をする
条件がまとまったら、売買契約を結びます。
契約内容を詳細に確認し、誤りがないように注意します。
所要時間は2〜3時間程度です。
7. 決済・引き渡しをする
最後に、決済を行い、土地の引き渡しを完了します。
決済は通常、銀行を通じて行われ、引き渡しの際に残金の支払いと土地の名義変更が行われます。
分筆にかかる費用と分筆完了までの流れ
土地を分筆するためには「土地家屋調査士」という資格を持った専門家に土地を測量してもらう必要があり、費用がかかります。
金額の目安は数十万円〜百万円前後となり、具体的には以下の通りです。
| 資料調査 | 3万円程度 |
| 測量費 | 10万円〜100万円程度 境界が確定している場合、費用の最低価格は10万円程度ですが、確定していない場合は数十万円〜100万円程度必要。 |
| 筆界確認書作成費 | 10万円 境界確認書や地籍測量図などの土地の境界を確定させる資料がなく、境界の確定から行わなければならない場合に必要。 |
| 境界確定図作成費 | 10万円 境界確認書や地籍測量図などの土地の境界を確定させる資料がなく、境界の確定から行わなければならない場合。 |
| 登記申請費 | 5万円 |
| 登録免許税 | 分筆後の土地の数×1,000円 |
費用は測量会社や物件の状況によって異なります。具体的な金額を知るためにも、不動産会社を通して見積もりをお願いしましょう。
ここから先は、具体的な測量の流れについて解説していきます。
1. 土地家屋調査士に相談・依頼
土地家屋調査士に相談して、分筆の手続きを依頼します。
土地家屋調査士は、土地の測量や分筆計画の立案を行い、適切な手続きを進めてくれます。
2. 現地調査・現地立会をする
土地家屋調査士と共に現地調査を行い、土地の状況を確認します。
3. 分割計画図を作成する
調査結果を基に分割計画図を作成します。この図面は、分筆の基礎となり、登記手続きにも使用されます。
4. 境界確定測量を行う
境界確定測量を行い、土地の境界線を確定させます。
これは、正確な分筆を行うために不可欠な作業で、作成した書類は法務局に提出します。
4-1. 隣地所有者との立会
隣地所有者と共に立会を行い、境界線を確認・承認してもらいます。これにより、後々のトラブルを防止します。
4-2. 境界標の設置
境界線が確定した後、境界標を設置します。これにより、物理的に境界を示すことができます。
5. 登記書類の作成と申請
最後に登記書類を作成し、法務局に申請します。
これにより、正式に分筆が完了し、登記簿に新しい土地として登録されます。
まとめ：土地を分筆して売却する際は不動産会社への相談がカギ
土地を分筆して売却する際には不動産会社への相談が重要です。
不動産会社は「分筆手続き」や「市場動向」に詳しく、適切なアドバイスを提供してくれます。
また、売却活動もスムーズに進めることが可能です。
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土地分筆に関するよくある質問
最後までご覧いただき誠にありがとうございました。
