2020年4月1日に改正された民法により、これまで瑕疵担保責任と呼ばれていたものが新しく契約不適合責任として施行されました。
不動産売買において、売主は買主に対して物件に不備や不良があった場合に負わなければいけない責任があります。
たとえば、雨漏りはしませんと契約書に書かれている物件を購入したにも関わらず雨漏りした場合は、目的物と契約内容が合っていないため、売主は買主からの追及に応える責任があります。
大きな金額が動く不動産売買では、売主と買主の双方が契約不適合責任の意味をしっかりと理解しておく必要があります。
この記事でわかりやすく解説していきますので、物件の購入を考えている方、または売却を考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。
目次
不動産売買における三大トラブル
さまざまなトラブルが不動産売買では生じています。
そのなかでも、とくに国や自治体への相談件数が多いトラブルは以下の3点です。
- 説明トラブル
- 解除トラブル
- 瑕疵トラブル
説明トラブルとは管理規約の説明不足が原因です。
たとえば、ペットを飼えると思っていたのに禁止だった、リフォームが禁止されていたなどで、売主が管理規約を勘違いしていたことから生じるケースが多いトラブルです。
解除トラブルはローンが通らないことで生じるもの。
物件を購入する際は多くの方が住宅ローンを利用するかと思いますが、なかには事前審査を受けずに売買契約を締結してしまう方もいます。
そうなると、万が一ローンの審査に落ちた時は支払いができなくなるため、不動産会社との契約でトラブルが生じてしまいます。
瑕疵トラブルは不動産売買で最も多いトラブルで、本記事で紹介する契約不適合責任との関連性も高いです。
たとえばシロアリが発生している、家が傾いている、雨漏りがするなど、契約前に指摘されていない瑕疵を契約後に買主が発見することで生じるトラブルを指します。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、引き渡された目的物の種類、品質、数量が契約内容と一致しない時に発生するもの。契約内容に合っていない時に買主は売主に対して責任を追及できます。
不動産売買における契約内容とは、契約書に記載されている内容を指します。
つまり、仮に瑕疵があったとしても事前に契約書に記載していれば問題はなく、反対に、小さな瑕疵であっても契約書に記載されていなければ責任を追及できるということになります。
しかし、事前に瑕疵を理解していながら購入したとしても、契約不適合責任を問われるケースは存在します。
たとえば、中古物件で多く見られる雨漏りを例にして説明すると、想定していなかった、または想定できない範囲の雨漏りがあった場合は、契約不適合責任を問われるケースがあります。
この場合も、「この箇所が雨漏りする」「広範囲で雨漏りする」など、細かい記載が契約書に事前にあれば免責されます。
民法が改正される前の瑕疵担保責任では、売却後に瑕疵が発見された場合は売主が責任を負うと規定されていました。
この場合に対象となる瑕疵は、買主が発見できなかった瑕疵を指します。
瑕疵担保責任は売却前に隠れていた、または買主が注意を払ってもその瑕疵を発見できなかったかどうかがポイントになるため、わかりにくいという点が問題視されていました。
その後、民法改正により中身がブラッシュアップされて施行されたのが契約不適合責任です。
つまり、契約不適合責任において重要なのは『契約書に書かれているかどうか』という一点なので、売主と買主は双方でシンプルな概念になったといえるでしょう。
契約不適合責任が発生した時に買主が請求できる権利
ここからは買主と売主の双方の目線から、『契約不適合責任が発生した時に追及できる買主の権利』と『発生させないための売主の注意点』を紹介していきます。
まずは買主の権利から。買主は実際に購入した物件に契約不適合責任の対象となるものを発見した場合、以下の権利により責任を追及できます。
不具合の補修を求める「追完請求」
買主は契約不適合責任と思われる対象を見つけた場合、追完請求により売主に対して以下の方法で追完を請求できます。
目的物の修理
代替品の引き渡し
不足分の引き渡し
不動産売買で契約不適合責任に該当する瑕疵を見つけた場合、買主は売主に対して修理してくださいと請求することができます。
ここでも重要になってくるのが契約書に記載されているかどうかです。
たとえば「シロアリは駆除したから出ない」と書かれているにも関わらず出た場合は、契約不適合責任なのでシロアリ駆除の費用を請求できます。
次の一手となる「代金減額請求」
瑕疵担保責任では請求できなかった買主の権利として、代金減額請求があります。
多くは追完請求に売主が応じない場合に求めるものですが、履行の追完を拒絶する姿勢が明らかな場合は初めから減額請求の権利を行使できます。
代金減額請求とは読んで字のごとく、売買価格の減額を求めるもの。
わかりやすく説明すると、そもそも追完請求により不備を修理してくれればいいのですが、直してくれないのであれば物件の価格を安くしてくださいと要求するということです。
追完請求に応じない場合は「催告解除」
前述したように、買主は契約不適合責任と思われる対象を見つけた場合に追完請求ができます。
しかし、追完請求をしたにも関わらず売主がそれに応じない…そんな時、買主は催告して契約を解除することができます。
簡単に説明すると、「購入しない」と売主に伝えるのが催告解除です。
通常の場合は契約後に契約を解除すれば違約金が発生しますが、催告解除では契約自体が白紙になるため、違約金は発生せずに無条件で売主から買主へ売買代金が返還されます。
売主が追完請求に応じないケースで多いのは、上記で説明した代金減額請求に納得しないことが挙げられます。
修理費用を出したくないし代金減額にも応じたくない買主は、追完請求をしても適切な対応は取ってくれません。
その場合は最後の手段として、契約を無条件で解除できる権利が買主には与えられているのです。
損害を受けた場合は「損害賠償請求」
購入した物件の瑕疵により買主が損害を受けた場合は損害賠償を請求できます。
たとえば、雨漏りはないと契約書に記載されているにも関わらず雨漏りをしてしまい、その下に置いているテレビが故障したとします。
はじめから雨漏りがあると説明されていればテレビの位置を考えることができるため買主にも一定の責任はありますが、説明がなければ契約不適合責任として責任を追及できます。
売主が無過失の場合は目的物に問題があっても損害賠償は請求できませんが、物件を少しでも高く売るために雨漏りの瑕疵を隠していた場合は話が別です。
その場合は、テレビ代金だけではなく、上記で紹介した追完の請求も行えます。
契約内容と適合しない場合は1年以内に通知しなければいけない
旧民法の瑕疵担保責任では、損害賠償や解除については買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内に権利を行使する必要がありました。
しかし、新しく改正された契約不適合責任では、買主と売主のバランスを図りながら以下のルールに改定されています。
・目的物の種類・品質が契約内容と適合しない場合、買主はその旨を1年以内に通知しなければ権利を行使できない
・目的物の数量・権利が契約内容と適合しない場合、買主は期間の制限なく権利を行使できる
不動産売買で考えるのは品質なので、従来までは1年以内の権利行使が必要でしたが、新民法により通知をすれば足りるようになりました。
そのため買主は1年以内に通知さえしておけば、その後はいつどのようなタイミングで請求するのかを自由に決められるというわけです。
契約不適合責任を発生させないために売主が注意すべき点
上記項目では、契約不適合責任が発生した時の「買主目線」の権利を紹介してきました。
ここからは「売主目線」になり、契約不適合責任を発生させないために注意すべき点をまとめて紹介していきます。
物件の不具合をしっかりと確認する
契約不適合責任で重要視されるのは契約書に記載されているか否かです。
確実に物件の瑕疵を記載するためには、事前に売主である自分がその物件の不具合をすべて認識していなければいけません。
トラブルが発生した後では時間、労力、手間とさまざまなものが犠牲になるため、そうなる前にしっかりと物件の不具合を確認してください。
おすすめは、住宅インスペクションと呼ばれるプロへ依頼し、第三者的な立場から物件の不具合箇所や劣化状況を確認する方法です。
素人では判別できない不具合も見つけてくれるため、より正確な契約書を作ることができます。
免責特約の取り決めを厳重に行う
契約不適合責任は任意規定なので、契約当事者同士が合意していれば免責できます。
中古の物件は経年による劣化があるのは当然なので、懸念事項に対しては隠すのではなくひとつひとつ買主へ確認を取り、契約不適合責任を負わないと明記すれば免責となります。
免責特約の取り決めを買主と売主の双方で円滑に進めるためには、まず上記でも記載したように売主がしっかりと物件の状態を把握しておく必要があります。
売主が責任を負う範囲と期間、買主が負担する範囲と期間を話し合いで事前に決めておけば、後々大きなトラブルへ発展することも少なくなるでしょう。
まとめ
契約不適合責任を、買主と売主の双方の目線からわかりやすく解説してきましたが参考になりましたか？
2020年4月1日に改正された民法なので施行されてからまだ数年というところですが、大金が動く不動産売買では決して無視できません。
この民法改正は不動産業界に大きな影響を与える内容だったので、改正以前から不動産業界では研修やセミナーが頻繁に行われました。
契約不適合責任の誕生により、これまで以上に「契約書の内容」と「物件の品質」が重要になりました。
これから先、不動産売買を検討されている方は、買主は知る権利があり、売主は伝える権利があるということを忘れてはいけません。
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