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- 不動産売却を検討している。
- 建物を解体してから売却した方が良いのかわからない。
- 自分に合った方法で売却したい。
このような疑問を解決します。
この記事を読めば、「更地売却」と「古家付き土地売却」の違いや、それぞれのメリット・デメリットについて詳しく理解でき、どちらの選択を取れば良いかがわかります。
ぜひ最後までご覧ください。
イエステーション館林店は館林市・邑楽郡の不動産（旗竿地）を売却するための実績とノウハウが豊富です。
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「更地」「古家付き土地」「中古住宅」の違いを理解しよう
「古家付き土地」と「中古住宅」「更地」の違い
「更地」は建築物や構造物が無い土地のことで、購入後すぐに建築に入れるような土地をさします。
「中古住宅」は中古の建物と土地をセットで販売している住宅です。購入者がそのまま住むか、リフォームをしてから住むことが多いです。
「古家付き土地」は古い家が建っている土地を指しますが、建物に経済的な価値はなく、土地を探している人に訴求する売り方です。（広告上では「上物付き土地」「土地※現況古家あり」などと表記されます。）
新築価格の高騰により中古住宅の需要がアップしている
近年、新築住宅の価格が高騰しているため、中古住宅の需要が増加しています。
これは、経済的な理由やエコ意識の高まりから、中古住宅をリノベーションして利用するケースが増えているためです。
需要が増えているということは、売却に有利に働くということです。売却を検討している方は、まずは無料でお気軽に査定依頼をしてください。
解体費用の相場と安くするコツ
解体費用は建物の規模や地域によって異なりますが、一般的には100万円〜200万円前後です。
解体費用を安くするコツは、複数の業者から見積もりを取り、比較することが挙げられます。
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お気軽にお問い合わせください。
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「更地売却」と「古家付き土地売却」のメリット・デメリット
ここでは「更地売却」と「古家付き売却」のメリット・デメリットについてそれぞれ5つずつ解説していきます。
「更地」で売却するメリット・デメリット
「更地」で売却するメリットは以下の通り。
- 価値が高いため高額売却が可能
- 買い手が見つかりやすい
- 3,000万円特別控除を受けられる可能性がある
- 土地の状態が確認できるためトラブルになりにくい
- 売却後の税金（譲渡所得税）を抑えられる
「更地」で売却するデメリットは以下の通り。
- 100万円以上の解体費用が掛かる
- 古家付きと比べて固定資産税が6倍になる
- 居住しながらの売却活動ができない
- 解体しても必ず売れるわけではない
- 再建築ができない土地の場合がある
それぞれ具体的に解説していきます。
メリット①価値が高いため高額売却が可能
更地は古家付き土地よりも高額で売却できる可能性が高いです。
古家付き土地の場合、購入者は解体費用を計算した上でトータルの費用を検討する必要がありますが、更地はその時間と費用を削減できます。
買い手は建物の状態を気にせず、自分好みの家を建てられるため、需要が高くなります。
メリット②買い手が見つかりやすい
更地は活用方法が多く需要が高いです。そのため買い手が見つかりやすいというメリットがあります。
特に住宅用地として人気のエリアでは、更地の売却はスムーズに進むことが多いです。
メリット③3,000万円特別控除を受けられる可能性がある
相続した空き家の売却では「相続空き家の3,000万円特別控除」、マイホームの売却では「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用となる可能性があります。
これにより、譲渡所得税を大幅に減らすことができます。
不動産売却にかかる税金と節税方法について詳しく知りたい方は、国税庁HP：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を参考にしてください。
メリット④土地の状態が確認できるためトラブルになりにくい
更地は土地の状態を確認しやすいため、買い手との間でトラブルが発生しにくいです。
境界線や隣接地の状況も明確になりやすく、購入者にとって正確な判断が可能となります。
メリット⑤売却後の税金（譲渡所得税）を抑えられる
更地として売却することで、譲渡所得税を抑えられる場合があります。
譲渡所得税は、
不動産を売却した金額ー不動産の取得費－不動産を売却するのに要した諸経費
に一定の税率を掛けて計算されますが「不動産を売却するのに要した諸経費」に解体費用を含められるため、譲渡所得税を抑えられます。
これにより、最終的な手残り金額が増える可能性があります。
売却後の税金について詳しく知りたい方は、不動産売却の税金支払いは翌年の確定申告（2/16〜3/15）の時期！を参考にしてください。
デメリット①100万円以上の解体費用が掛かる
更地にするためには、古い建物の解体費用が必要です。
一般的な戸建て住宅の解体費用の相場は100万円〜200万円前後です。
デメリット②古家付きと比べて固定資産税が6倍になる
居住用の住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されていて、税負担が少なく（200㎡以下は1/6）なっています。
更地にすると、住宅用地の特例が適用されず、固定資産税が6倍になることがあるので注意が必要です。
デメリット③居住しながらの売却活動ができない
更地は建物がないため、居住しながらの売却活動ができません。
売却までの期間中の住まいを別途確保する必要があります。
デメリット④解体しても必ず売れるわけではない
解体をしても必ず売れるわけではありません。
売却が成立するには、適正な価格設定と不動産会社の積極的なアプローチが必要となります。
デメリット⑤再建築ができない土地の場合がある
土地の条件によっては、再建築ができない場合があります。
建築基準法の改正により、以前は建築できた物件でも現在は建築できない物件があります。
このような土地の場合は解体せず、古家付き土地として売却を検討してください。
再建築ができない土地の具体例は以下の通り。
- 接道間口が2m未満
- 建築基準法上の道路に接道していない
- 道路に接道していない
「私の家は大丈夫かな…」と心配な方は、無料で査定をさせていただいております。ぜひお気軽にご相談ください。
「古家付き土地」で売却するメリット・デメリット
「古家付き土地」で売却するメリットは以下の通り。
- 100万円以上の解体費用がかからない
- 固定資産税が安くなる
- 買主が住宅ローンを利用できる
- 日当たりや眺望などを買主が確認できる
- 建物の契約不適合責任を負わなくて良い
「古家付き土地」で売却するデメリットは以下の通り。
- 価格が相場よりも低くなる
- 更地より買い手が付きにくい
- 土地の状態を確認しにくい
- 希望の家を建てられない場合がある
- 新築希望の買い手が見つかりづらい
それぞれ具体的に解説していきます。
メリット①100万円以上の解体費用がかからない
古家付き土地は解体費用が不要なため、売却時の負担が軽減されます。
解体には、騒音トラブルや工期の問題が付きものですが、これらの負担もありません。
メリット②固定資産税が安くなる
古家付き土地は、固定資産税が更地に比べて安くなるため、維持費が低く抑えられます。
前述した通り、居住用の住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されていて、税負担が少なく（200㎡以下は1/6）なっています。
更地にすると、住宅用地の特例が適用されず、固定資産税が6倍になることがあるので注意が必要です。
メリット③買主が住宅ローンを利用できる
古家付きの土地は、一般的に住宅ローンの融資が通りやすく、住宅ローンの利用を検討している買主が購入しやすいというメリットがあります。
（更地だと住宅ローンなどの融資が受けにくく、審査も厳しくなる傾向があります）
買主が住宅ローンを利用できれば、購入のハードルが下がるため、売却できる可能性が上がります。
メリット④日当たりや眺望などを買主が確認できる
古家があることで、実際の住環境（日当たりや眺望など）を買主が確認できるため、具体的なイメージを持やすく、売却できる可能性が高くなります。
メリット⑤建物の契約不適合責任を負わなくて良い
古家付き土地は、建物に対する契約不適合責任（※雨漏りなどの不具合があった時の修繕の責任を売主が負うことを）を免責にできるため、売主の負担が軽減されます。
なお、契約書類に記載する必要があるので注意が必要です。
デメリット①価格が相場よりも低くなる
古家付き土地は更地に比べて価格が低くなる傾向があります。これは、解体費用が余分にかかるためです。
デメリット②更地より買い手が付きにくい
古家付き土地は、更地に比べて買い手が付きにくいことがあります。
買い手がつきにくい理由の一つとして、更地の場合は土地活用の方法が様々ですが、古家付きの場合は活用方法が制限されることが挙げられます。
デメリット③土地の状態を確認しにくい
古家があることで、土地の状態（地盤や境界線など）を確認しにくくなるため、買い手にとって不安材料となり、売却までの期間が長くなる可能性があります。
デメリット④希望の家を建てられない可能性がある
建築基準法の改正により、古家が建築された時より制限が厳しくなっている可能性があります。
この場合、購入者が希望の家を建てられない可能性があります。
デメリット⑤新築希望の買い手が見つかりづらい
新築を希望する買い手にとっては、古家付き土地は魅力的でない場合が多く、売却が難航する可能性があります。
「古家付き土地」として売却する方がいいケースと注意点
建物に価値がある物件
建物自体に価値がある場合、古家付き土地として売却することをおすすめします。
建物が「築浅」「リノベーション可能物件」「歴史的価値のある建物」であれば、中古住宅としての価値も高く、高額で売却できる可能性が高まります。
注意点：この場合、中古住宅を検討している方にも訴求する必要があります。
再建築が難しい物件
再建築が難しい土地の場合、古家付き土地として売却することをおすすめします。
再建築不可の土地は、更地にしても売却が難しいためです。
注意点：条件を満たせば再建築できる物件もございます。不用意に売却せず、事前に不動産会社に相談をするか、市役所で調査してみましょう。
解体費用が高い物件
解体費用が高額になる場合、古家付き土地として売却することで、解体費用を抑えることができます。
注意点：解体費用は業者によって金額が異なります。複数の解体業者に見積もりを取得するのがおすすめです。
イエステーション館林店（株式会社フジホーム）は土木事業も営んでいるため解体費用を抑えられる傾向にあります。
お気軽にご相談ください。（相談はもちろん無料です）
「更地」にして売却する方がいいケースと注意点
空き家の維持管理ができない物件
空き家の管理に時間とお金がかかり、面倒と感じている方は、建物を更地にして売却することがおすすめです。
更地にすることで物件の価値を高め、早期売却、高額売却を目指しましょう。
建物の価値が低い物件
建物自体の価値が低い場合、更地にして売却することがおすすめです。
買い手にとって、価値のない建物がデメリットになってしまうためです。
まとめ：迷ったときは不動産会社に相談をしてください
「更地売却」と「古家付き土地売却」にはそれぞれメリット・デメリットがあります。
どちらの方法が適しているかは、土地の状況や売却の目的によって異なります。
しっかりと理解し、最適な選択をすることで、満足のいく売却を実現しましょう。
イエステーション館林店は館林市・邑楽郡の不動産（旗竿地）を売却するための実績とノウハウが豊富です。
ご相談やお悩みがある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
お問い合わせが増えています！
- メールや電話の問い合わせに抵抗がある。
- LINEで気軽にやり取りをしたい。
このような方のご要望にお応えして、公式LINEでも問い合わせが可能です。お気軽にご相談ください。
古家付き売却・更地売却に関する質問
最後までご覧いただき誠にありがとうございました。
