不動産売却の税金支払いは翌年の確定申告（2/16〜3/15）の時期！

このような疑問を解決します。

不動産を売却する際は「取引完了までに支払う税金」「取引完了後に支払う税金」の2種類があり、それぞれ節税方法や手続きのやり方が異なります。

税金について正しく理解せずに取引を進めてしまうと、金銭面で損をしたり、余計な不安を抱えることになりますので、注意が必要です。

この記事を最後まで読んで、不動産売却にかかる節税方法と具体的な方法を理解し、実践してください。

イエステーション館林店は館林市・邑楽郡の不動産を売却するための実績とノウハウが豊富です。

不動産売却や税金についてお悩みがある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

税金知識が豊富です！

不動産売却完了後にかかる税金の種類と支払い時期

譲渡所得税：売却した翌年の2/16~3/15

不動産を売却した際の利益を『譲渡所得』といい、譲渡所得に対しての税金を『譲渡所得税』といいます。

譲渡所得税は、売却した翌年の2月16日から3月15日（暦によって多少異なる）の間に【確定申告】を行い、納税する必要があります。

譲渡所得税は売却の利益に対してかかる税金のため、売却によって所得が発生していないときはかかりません。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算式は以下の通りです。

譲渡所得税 ＝
（譲渡収入金額^※1 − 取得費^※2 – 譲渡費用^※3 − 特別控除額^※4）×税率^※5

• ※1 売却で得た金額（土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金）
• ※2 取得費 次の①、②のうち大きい金額を使います
  1. ①実額法：土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費{建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数}を差し引いた金額
  2. ②概算法：譲渡収入金額×5％
• ※3 譲渡費用 売るために直接かかった費用（仲介手数料や印紙代など）
• ※4 居住用の3,000万円特別控除の特例等
• ※5 所有期間に応じて2パターンに分かれる

税率は約15%もしくは約30%

税率は所有期間（譲渡した年における1月1日現在の所有期間）によって2パターンに分かれます。

所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は15.315％。

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は30.63％。

	所有期間	所得税	復興特別所得税	合計
長期譲渡所得	所有期間が5年を超える	15%	基準所得税額の2.1%（＝0.315%）	15.315%
短期譲渡所得	所有期間が5年以下	30%	基準所得税額の2.1%（＝0.63%）	30.63%

例えば、“所有期間が6年で譲渡所得税が3,000万円”の場合、3,000万円×約15%で約450万円の税金がかかる計算となります。

住民税：売却した翌年の6月以降

不動産所得に対する住民税について「会社員（特別徴収義務者）」と「個人事業主（普通徴収）」で支払い方法が異なります。

会社員の場合は6月以降の給与から天引きされます。

個人事業主の場合は、6月に納付書が届くので年4回（6月・8月・10月・翌年1月）に分けて支払います。

住民税の計算方法

不動産所得に対する住民税の計算方法は以下の通りです。前述した譲渡所得税の計算と一部重なる部分があります。税率が変わるだけと考えてください。

住民税 ＝ （譲渡収入金額 − 取得費 – 譲渡費用 − 特別控除額）×税率^※1

• 1※ 所有期間に応じて5%か9％のどちらか

	所有期間	税率
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える	5%
短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下	9%

例えば、“所有期間が6年で譲渡所得税が3,000万円”の場合、3,000万円×約5%で約150万円の税金がかかる計算となります。

売却完了までにかかる税金の種類と支払い時期

印紙税：売買契約時に支払う

不動産売買契約を締結する際には、契約書に印紙を貼付し、その印紙税を支払う必要があります。

印紙税は、契約書や領収書などの文書に対して課される税金です。この税金は、文書の種類や金額に応じて異なりますが、不動産取引においては、取引価格に基づいて印紙税額が決定されます。

契約金額	通常の税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え1千万円以下のもの	1万円	5,000円
1千万円を超え5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円	6万円

登録免許税：引き渡し時

登録免許税は不動産を登記（法的に登録すること）する際にかかる税金で、支払う時期は所有権移転登記（引き渡し）の日です。

不動産を売却する際は主に「抵当権抹消登記（金融機関が定める、ローンの支払いが滞った際に抵抗するための権利）」で、稀に「住所変更登記」が必要となります。

（※以前は、住所や氏名が変更になった場合でも、所有権移転登記まで変更しないケースが多くありました。しかし、2021年4月に成立した不動産登記法の改正により、2026年までに変更登記の申請が義務化されています）

登録免許税は、1つの不動産に対して1,000円で、戸建ての場合土地と建物にそれぞれ1,000円かかり、司法書士へ依頼する場合は別途報酬（数万円）が必要となります。

不動産売却にかかる税金の節約テクニック

印紙税は契約書1通で節約できる

不動産売買契約書は、売主分・買主分の2通契約書を作成すると、それぞれの契約書に印紙を貼る必要があります。

一方で、契約書を1通作成とすれば印紙税を節約できます。コピーの保管で問題が無ければ「こちらはコピーで大丈夫です」と伝えてみましょう。

マイホームを売った時は3,000万円の特別控除

自宅（マイホーム）を売却した際には、最大3,000万円の特別控除を利用することができ、大幅な税金の節約が可能です。

主な要件は以下の通り。

• 自分が住んでいる家屋を売る
• 住んでいない場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

適用要件を詳しく知りたい方は、国税庁HPのマイホームを売ったときの特例をご覧ください。

所有期間を5年超えると税率が低くなる

前述した通り、不動産売却によってかかる税率は、所有期間を5年を超えると安くなります。

所有期間が5年以下の不動産の税率は以下の通り。

• 譲渡所得税：30%
• 住民税：9%

一方で所有期間が5年を超えた不動産の税率は、

• 譲渡所得税：15%
• 住民税：5%

と、約半分となっています。

所有期間が10年を超えるとさらに軽減税率が適用される

マイホーム（居住用財産）を売り、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額（15%）をさらに低い税率となる可能性があります。

課税長期譲渡所得金額(＝A)	税額
6,000万円以下	A×10％
6,000万円超	(A－6,000万円)×15％＋600万円

主な適用要件は以下の通りで、次の5つの要件すべてに当てはまることが必要です。

1. 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
2. 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
3. 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
4. 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。ただし、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
5. 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。

適用要件を詳しく知りたい方は、国税庁HPのマイホームを売ったときの軽減税率の特例をご覧ください。

相続した空き家の売却は3,000万円の特別控除

相続した空き家を売却する際には、3,000万円の特別控除が適用される場合があり、大幅な税金の節約が可能です。

主な適用要件は以下の通り。

• 昭和56年5月31日以前に建築されている。
• 区分所有建物（マンションやビルなど）の登記がされていないこと。
• 相続の開始の直前において空き家だったこと。

適用要件を詳しく知りたい方は、国税庁HPの被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例をご覧ください。

平成21年・22年に取得した土地の売却は1,000万円特別控除

平成21年および22年に取得した土地を売却する際、最大1,000万円の特別控除が適用されることがあり、税金の節約が可能です。

主な適用要件は以下の通り。

• 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること。
• 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
• 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。

適用要件を詳しく知りたい方は、国税庁HPの平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除をご覧ください。

不動産売却にかかる税金についての相談先

おすすめは地域で実績のある不動産業者

不動産売却の税金に関する相談をする際は、実績のある不動産業者に相談をするのがおすすめです。

例えば、不動産を売却する前に「譲渡所得税」の計算をするケースでは、ある程度の売却価格が予想できないと、手元にいくら残るのか計算ができません。

さらに、不動産業者は取引に関わる税金の知識も豊富です。税理士や弁護士とも連携を取るため、専門的な話を聞けるでしょう。

売却を検討している方は、ぜひ一度不動産業者に相談をしてみてください。

イエステーション館林店は館林市・邑楽郡の不動産を売却するための実績とノウハウが豊富です。

不動産売却や税金についてお悩みがある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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このような方のご要望にお応えして、公式LINEでも問い合わせが可能です。お気軽にご相談ください。

まとめ：不動産売却にかかる税金の種類と支払い時期

不動産の売却完了後にかかる税金の種類と支払い時期は以下の通りです。

• 譲渡所得税：売却した翌年の2/16~3/15
• 住民税：売却した翌年の6月以降

不動産の売却完了までにかかる税金の種類と支払い時期は以下の通りです。

• 印紙税：売買契約時に支払う
• 登録免許税：引き渡し時

不動産売却の税金支払いについてのQ＆A

不動産を売却した場合、どのような税金が発生しますか？

不動産売却に伴い発生する主な税金には「譲渡所得税」と「住民税」があります。譲渡所得税は、不動産売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課される所得税の一種です。住民税は、その年の所得に基づいて計算され、売却による利益も所得の一部として考慮されます。

不動産売却の税金はいつ支払う必要がありますか？

譲渡所得税は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行い、その際に支払います。住民税は、売却した翌年の所得に基づいて計算され、通常その年の6月から徴収が開始されます。

不動産売却時の譲渡所得税を計算するにはどうすればいいですか？

譲渡所得税の計算は、売却価格から取得費や売却にかかる必要経費を差し引いた金額（譲渡所得）に対して行います。この譲渡所得に対して、所得税としての税率が適用され、その結果が支払うべき税金となります。所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合と、5年超の長期譲渡所得の場合で税率が異なります。

不動産売却にかかる税金の節約方法はありますか？

節税対策として、長期所有の軽減税率の適用、特定の条件を満たす自宅売却時の特別控除の適用などがあります。また、必要経費を適切に計上することで譲渡所得を減少させることも有効です。

印紙税とは何ですか、いつどのように支払うのですか？

印紙税は、不動産売買契約書などの重要な文書に貼付される印紙に対して課される税金です。契約書作成時に適切な額面の印紙を購入し、契約書に貼付して消印をすることで支払います。契約書の金額や種類によって必要な印紙税額が異なります。

登録免許税とは何でしょうか？

登録免許税は、不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記などの法的手続きを行う際に支払う税金です。

最後までご覧いただき誠にありがとうございました。