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2023年11月18日
- 不動産の査定をして欲しい。
- 不動産が高く売れるのか知りたい。
- できれば費用を抑えて利益を残したい。
このような疑問を解決します。
不動産の売却は多くの場合、一生に一度の大きな取引です。その重要な取引において、最も重要な最初のステップが不動産査定。
正しい査定がなければ、あなたの貴重な資産は適正価格で売却される機会を失ってしまいます。
「不動産査定の方法」「正確な査定を受ける準備」「最高価格で売却できる方法」について徹底解説します。
ぜひ最後までご覧ください。
イエステーション館林店は館林市・邑楽郡の不動産売却を得意としています。
高額売却のためにあなたの不動産を無料で査定します。お気軽にお問い合わせください。
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「不動産査定」とは？売却前に知るべき基本と準備ガイド
不動産査定は、売りたい物件の市場価値を専門家が評価することを指します。これは、売却前に適正な価格設定を行い、売却活動の指針を定めるために不可欠です。
ここでは不動産査定について詳しく解説していきます。
なぜ不動産査定が売却で不可欠なのか？
不動産査定は、物件を市場価格で売却するための第一歩です。
査定を受けることで、売り出し価格を適切に設定でき、買い手を見つけやすくなります。不動産査定無しに価格を設定すると、市場との乖離が生じるリスクがあります。
不動産査定で最も重要な評価ポイントとは？
不動産査定の最も重要な評価ポイントは、立地、物件の状態、市場動向です。
- 立地は、アクセスの良さや周辺環境が重要で、これらは査定価格に大きく影響します。
- 例えば、乗り換えに利用される駅（便利な立地）周辺の不動産は需要が多いため高値が付きやすいのに対し、電車の本数が少ない駅周辺（不便な立地）は比較的安値が付きます。
- 物件の状態は、築年数やリフォームの有無が考慮され、査定価格に大きく影響します。
- 築年数が浅いほど中古戸建てとして高値が付きやすいです。一方で築年数が数十年経過していても、リフォームをすることで物件の魅力が増大し、高値が付くことがあります。
- 市場動向は、供給と需要のバランスが反映されます。
- 例えば、不動産を所有しているエリアで「新しい交通機関の開通」や「商業施設の建設」があった時は、地域の魅力を高め不動産価値を向上させます。
匿名でできる！AI査定の仕組みとは何か？
AI査定は、名前や連絡先を伝えることなく、不動産価値を算出できるシステムです。
AI技術を用いて大量の不動産データを分析し、即時に市場価値を算出することができます。
AI査定は時間をかけずに査定額を知りたい場合や、初期段階で大まかな市場価値を把握したい場合に便利なツールです。ただし、最終的な売却価格の設定には、より精密な訪問査定が推奨されます。
簡易査定と訪問査定のメリット・デメリットは？
簡易査定は迅速かつ手軽に市場価値の概算を得ることができる一方で、「訪問査定」はより詳細で正確な査定が可能です。
- 簡易査定は通常、「机上」で査定を行います。スピーディーというメリットがありますが、物件の現状や特別な条件を反映しにくいという欠点があります。
- 訪問査定は、「不動産業者が直接物件を見て評価」するため、簡易査定より時間がかかることが多いですが、具体的な物件の状態や改修歴などを正確に評価できるというメリットがあります。
簡易査定は売却の初期段階での参考価格の把握に適していますが、最終的な価格決定には物件の実際の状態を確認する訪問査定が必須です。
不動産売却においては、これらの査定方法のメリットとデメリットを理解し、適切に活用することが成功への鍵となります。
不動産査定を依頼する際のステップバイステップガイド
査定前の準備：必要な書類と情報の整理方法
査定を依頼する前には、物件に関する書類と情報を整理する必要があります。
正確かつ迅速な査定を行うためには、登記簿謄本や固定資産税評価証明書などの法的書類、最近のリフォーム履歴、共有部分の管理状況などの情報が必要です。
不動産取得時の「物件書類一式」や物件の「リフォーム履歴」などの管理状況書類を整理して準備しておきましょう。
どう選ぶ？信頼できる不動産会社の選び方
信頼できる不動産会社を選ぶ際には、実績、評判、対応の速さを重視するべきです。
オンラインでの口コミ評価などを参考に、会社の信頼性を評価できます。実際にサービスを利用した人のフィードバックは、会社を選ぶ際の大きな手がかりになります。
さらに重要なポイントとして、地域に精通している不動産会社で査定を受けることをお勧めします。市場動向を理解し、周辺環境に詳しい地域密着型の不動産会社は、的確な査定を提示できるでしょう。
イエステーション館林店は館林市、邑楽郡の不動産に精通した地域密着型の不動産会社で、口コミ評価も高いです。
不動産売却のことで気になることがあれば、ぜひお気軽にお問合せ下さい。
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査定依頼から物件売却までの詳細手順
査定の依頼から結果を受け取るまでの手順は、段階を追って丁寧に進めるべきです。具体的な手順は以下の通り。
- 売却相場を調べる
- 売却事例や売り出し物件の価格を調べ、売却相場を確認しましょう。
- 査定の無料相談をする
- 売却査定を依頼すると、あなたの不動産がどれくらいの価格で売却できるかわかります→査定の無料相談をする
- 査定の連絡を受ける
- 査定には「机上査定（簡易査定）」か「訪問査定」の2つ方法があります。
査定依頼した不動産会社から連絡が来たら、ご自身の都合や依頼物件の状況からどちらの方法で査定するか相談しましょう。
- 査定には「机上査定（簡易査定）」か「訪問査定」の2つ方法があります。
- 売り出し価格の決定
- 査定結果や館林市の相場情報を踏まえ、納得のいく売却価格を設定しましょう。
なお、この時点で決めた価格はあくまで「希望価格」です。購入申し込みが入ってから、購入希望者より値引き依頼がある場合もあります。
- 査定結果や館林市の相場情報を踏まえ、納得のいく売却価格を設定しましょう。
- 媒介契約を結ぶ
- 媒介契約を結びます。
- 売却活動
- 店舗やインターネット広告などの売却活動を行います。
購入希望者が見つかれば、売主も内覧対応を行います。購入希望者は内覧後に購入の具体的検討をするため、内覧の件数が多いほど売却の可能性は高くなります。
- 店舗やインターネット広告などの売却活動を行います。
- 売買契約の締結
- 購入希望者が現れたら、不動産会社から「買付申込書」を受け取ります。
手付金額を確認後、引渡し希望日前に「売買契約」を結びます。
- 購入希望者が現れたら、不動産会社から「買付申込書」を受け取ります。
- 決済引き渡し
- 売買契約が終わったら、引渡しの日を待つのみです。引渡し日に余裕を持ち、早めに引越しを済ませておきましょう。
査定価格の裏側：不動産査定の算出方法と計算式を解明
実例で理解する取引事例比較法
取引事例比較法は、同じ地域の類似した事例をもとに対象物件の価値を推定する方法です。この方法で算出された価格を「比準価格」といいます。
「取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を比準価格という。）。
取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。」
引用：国土交通省 不動産鑑定評価基準
比準価格は下記の式で求められます。
比準価格 = 取引事例の価格×事情補正×時点修正×標準化補正×地域要因比較×個別要因比較
- 例：「査定したい土地が80㎡」で、「類似事例の土地が100㎡で3,000万円」の場合
- 取引事例の価格の求め方
- 類似事例の1㎡あたりの金額は30万円（3,000万円÷100㎡＝30万円）なので、
- 30万円×80㎡で2,400万円となります。
- 事情補正について
- 類似事例が「売り急ぎ」などの理由で相場よりも2割安く売却されたとする場合は、事情補正率を事情補正率を80％(＝1－20％)とすることで、価格を補正します。
- 3,000万円×（100÷80）で計算をして、3,750万円と価格補正されます。
- 時点補正いついて
- 例えば、取引事例が市場価格と照らし合わせると10％程度値上がりしていた場合、3,000万円×110％で3,300万円に時点修正されます。
- 標準化補正について
- 例えば、査定したい土地が変形地の場合は、整形地よりも査定金額が劣る傾向にあるため、数％標準化補正されます。整形地の取引事例が100㎡で3,000万円で成約した際は、3,000万円×95％で計算をして2,850万円となります。
- 地域比較要因について
- 査定地と取引事例が近隣地域ではない場合、比較して算定する必要があります。
- 例えば、査定地は交通量が多い地域であり、取引事例よりも条件が10％劣っている場合は、地域要因格差率を90％で計算します。交通量が少ない取引事例が100㎡で3,000万円で成約した際は、3,000万円×90％で2,700万円となります。
- 個別要因比較について
- 個別の要因で、「道路の幅員」や「駅からの距離」、「日当たり」などの査定地の特有の要因を考慮して算定されます。
- 例えば、査定地は駅から徒歩15分、取引事例地が駅から徒歩5分の立地にあり個別的要因が10％劣る場合は、個別的要因格差率を90％で計算します。駅徒歩5分の取引事例の土地が100㎡で3,000万円で成約した際は、3,000万円×90％で2,700万円となります。
- 取引事例の価格の求め方
原価法による不動産価値の評価
原価法では、対象不動産を新たに建築または造成するときに必要な原価（再調達費用）を求め、これをもとに不動産査定を行います。
- 例：古屋付きの不動産を購入した業者が新築を建てて販売する場合
- 建物解体費用、造成費用、ブロック工事費用、建物建築費用がかかります。
- これらの原価を計算し、新築がどの金額で売れのるかを予想をして購入金額と見合うかどうかを判断します。
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。
引用：不動産鑑定評価基準 第７章 第１節
収益還元法とは？投資物件の査定ポイント
収益還元法は、不動産から将来得られる収益をもとに査定する方法です。
特に賃貸物件や商業施設などの投資不動産の査定に用いられ、想定される賃料収入や運用コストを考慮します。市場の金利や投資リスクを反映して査定金額を算出します。
収益還元法の算出方法は、「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。
- 直接還元法は、一定期間の純収益（総収益から総費用を控除した金額）を一定の利回り（これを「還元利回り」という）で割ることで、収益価格を求める方法です。
- 計算式は以下の通り。
- 不動産価格＝1年間の純利益÷還元利回り
- DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）は、「不動産を所有している期間の純利益」と、「所有を終えて不動産を売却した際に得られる予想売却価格」を現在の価値に当てはめて計算し、その2つを合計することで不動産価格を算出するものです。
- 計算式は以下の通り。
- 不動産価格=年間純利益の現在価値の合計＋予想売却価格の現在価格
不動産売却の成否を分ける！査定と価格設定の戦略
適正な売出価格を設定するためにプロに相談しよう
売出価格の設定には、市場動向の分析、類似物件の価格調査、そして物件の条件を総合的に考慮することが不可欠です。
とはいえ、不動産に詳しくない一般消費者が適正な売出価格を設定することは容易ではありません。
イエステーション館林店は、館林市や邑楽郡その近郊の不動産市場に精通しています。地域に根差した専門知識で物件の価値を正確に把握します。
私たちはお客様一人ひとりの期待を超えるサービスを心がけ、皆様の大切な財産を適正価格で評価。お客様の利益を第一に考え、共に最適な売出価格を決定していきます。
館林市や邑楽郡(板倉町（いたくらまち）明和町（めいわまち）千代田町（ちよだまち）大泉町（おおいずみまち）邑楽町（おうらまち)での不動産売却をお考えなら、地元のエキスパートであるイエステーション館林店に、安心してお任せください。あなたの不動産売却を、私たちが全力でサポートします。
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- メールや電話の問い合わせに抵抗がある。
- LINEで気軽にやり取りをしたい。
このような方のご要望にお応えして、公式LINEでも問い合わせが可能です。お気軽にご相談ください。
売却交渉の成功のための実践的アドバイス
売却交渉を成功に導くには、事前の準備、柔軟な対応、そして交渉戦略の明確化が重要です。
交渉には、「物件の魅力を最大限にアピールする戦略」と、「市場データに基づいた価格設定」が必要です。また、交渉の進行に合わせて柔軟に対応することで、売却条件の改善が期待できます。
ある売主様は、購入希望者からの価格交渉に際し、事前に最低受け入れ価格を設定しておくことで、納得のいく条件での売却ができました。
お客様が「物件の弱み」だと思っているは、購入希望者によっては魅力があると判断される可能性があります。
地域に精通した不動産業者に売却相談をすることが、成功のために重要です。
高額査定額の罠を見抜く：悪徳不動産会社の識別方法
査定額の真実を見極めるポイント
査定額が不自然に高い場合は、その背景に疑問を持ち、慎重に査定結果を分析する必要があります。
不動産の適正な査定額は、公示地価や実際の取引事例に基づいており、それらと大幅に乖離している場合は注意が必要です。不動産業界では、極端に高い査定額を提示して顧客を引き付ける手法を用いる業者が存在することが知られています。
例えば、平均的な売却価格よりも30%以上高い査定額を提示された際、その後の売却活動において価格の調整が必要になり、結果として売却が長引く事があります。
査定額が適正かどうかを見極めるためには、地域の適正価格とマッチしているかを判断する必要があります。
評判をチェック！安心できる不動産会社の特徴
安心できる不動産会社を見極めるには、評判や過去の取引実績を確認することが不可欠です。
信頼できる不動産会社は通常、顧客からの評価が高く、地域社会や業界内での良好な評判を持っています。
不動産売却時の税金と諸費用：意外と知らない節税のポイント
売却時にかかる税金とその計算方法
不動産売却をした際は、「譲渡所得税」が発生し、売却価格から取得費や必要経費を差し引いた利益に対して適用されます。計算方法は以下の通り。
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
不動産を売却する前に、売却にかかる税金の計算方法を理解し、事前に節税対策を検討することが重要です。
売却に伴う隠れたコストとその予算計画
不動産売却には、「仲介手数料」「抵当権抹消費用」「印紙税」など、表面上の売却価格以外にも多くの隠れたコストが発生します。費用一覧は以下の通り。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 住宅ローン返済手数料
- 抵当権抹消費用
- 証明書発行費用
- 譲渡所得税・住民税
- 場合によって必要な費用
- 測量費用
- 解体費用
- 引っ越し費用
- 相続による登記費用
- クリーニング費用
不動産売却の際には、予期せぬ追加費用に備えて、売却価格だけでなく、これらのコストも予算計画に含めることが大切です。
不動産売却にかかる諸費用について詳しく知りたい方は、不動産売却の全費用解明！仲介手数料の正確な計算から節約術まで徹底解説の記事を参考にして下さい。
まとめ：不動産査定を活用して最高価格で売却しよう
不動産査定は、物件の市場価値を算定する重要ステップです。
査定を依頼する際は、「物件の登記情報」「固定資産税評価証明書」「リフォーム履歴など」の書類求めることがあります。また、信頼できる不動産会社を選定することが重要で、評判や過去の取引実績をしっかり確認しましょう。
重要なポイント：
- 不動産査定は適正価格設定に不可欠。
- 主な査定方法は、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つ。
- 査定前の書類準備には、「登記簿謄本」や「固定資産税評価証明書」が必要。
- 信頼できる不動産会社選びは、評判や取引実績を基準にする。
- 売却時の税金計算と諸費用の理解が売却成功の鍵。
不動産査定にまつわるQ＆A
最後までご覧いただき誠にありがとうございました。
