館林城ゆめひろばの「たてフェス2023」リポート
2023年11月2日
不動産査定の極意：最高価格で売却するための秘訣を徹底解説します
2023年11月9日
- ゴミ屋敷の売却を検討している。
- 高く売れるのか知りたい。
- できれば費用を抑えて利益を残したい。
このような疑問を解決します。
ゴミ屋敷の売却は、普通の家を売る場合とは異なり、特殊な対応が必要です。どのように手放すか、買取り（不動産会社があなたのゴミ屋敷を直接買い取るサービス）のメリット・デメリットは何か、費用を抑える方法について、具体的に解説していきます。
「ゴミ屋敷をどうにかしたいが、売却のまでの手続きが不安」「買取りについての具体的な情報を知りたい」「コストをかけずにスムーズに売却したい」とお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。
イエステーション館林店は豊富な実績と信頼があります。館林市や邑楽郡(板倉町（いたくらまち）明和町（めいわまち）千代田町（ちよだまち）大泉町（おおいずみまち）邑楽町（おうらまち)でのゴミ屋敷の売却で気になることがありましたら、お気軽にお問い合わせください。
取引実績多数！専門家の紹介も可能です！
ゴミ屋敷の基礎知識 – 売却成功の第一歩
ゴミ屋敷とは？－認識と誤解を解消
ゴミ屋敷は過剰な物の蓄積により居住空間が著しく制限された不動産のことを指します。この状態での売却は通常の不動産取引と異なる扱いが必要です。
ゴミ屋敷は衛生問題や火災リスクの高まりをもたらし、住宅価値を著しく下げる要因となっています。これにより、売却時の査定に大きな影響を与えることが明らかになっています。
通常の物件に比べて売却が難しいですが、適切な処置を行うことで売却価格を向上させることが可能です。
売却前に理解しておくべきゴミ屋敷の問題点
ゴミ屋敷の最大の問題点は、不衛生な環境による健康リスクと、物件価値の低下です。
害虫の繁殖や悪臭の原因となり、近隣住民とのトラブルに発展するケースも多数報告されています。加えて、ゴミ屋敷周辺の不動産の価値は下がる傾向にあるため、周辺への迷惑も非常に大きいです。
一方で、清掃と消臭を徹底した後のゴミ屋敷は、そうでない物件に比べて売却価格の向上が見られました。
ゴミ屋敷を売却する前には、清掃と消臭が必須であり、これによって売却価格の改善が見込めます。
ゴミ屋敷の市場での動向と売却への影響
ゴミ屋敷の市場動向は、一般の不動産市場とは異なり、買い手が限られるため売却は困難ですが、専門業者を利用することで売却可能です。
特定の不動産業者は、ゴミ屋敷の買取を行っており、無事に買取が成立しています。
イエステーション館林店は館林市や邑楽郡(板倉町（いたくらまち）明和町（めいわまち）千代田町（ちよだまち）大泉町（おおいずみまち）邑楽町（おうらまち)の不動産売却を得意としています。
ゴミ屋敷の売却で気になることがありましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。
取引実績多数！専門家の紹介も可能です！
ゴミ屋敷を高額で売却する3つの方法
ゴミを処分してから売却する
ゴミを処分してから売却することは、売却価格を最大化する効果的な手法です。
特に、ゴミ屋敷のような特殊な状況では、清掃を行うことで通常の物件と比較しても遜色のない評価が可能になります。
ゴミ屋敷を更地にして売却する
ゴミ屋敷を更地にしてから売却することで、買い手が新しい建物を建てやすくなり、結果として高額での売却に繋がります。
実際の流れは、「ごみ撤去→建物解体→売却」の3つ。更地にすることで土地のポテンシャルが再評価され、特に住宅地では新築の需要に直結します。
更地にするには解体費用やごみ撤去費用が必要になりますが、売却価格の向上に直結し、買い手の選択肢を広げる効果があります。
イエステーション館林店による買取
不動産買取は通常の売却とは異なり、不動産業者が直接不動産を買い取ることを指します。
不動産買取業者を利用することで迅速な売却が可能となり、手間や時間の削減に繋がります。（仲介手数料｛数十万〜数百万円｝はかかりません）
個人でごみ撤去業者を手配したり、解体業者を手配したりすることは大きな手間となり、場合によっては相場より高い費用を支払うことも。
不動産買取業者は、ごみ撤去業者や解体業者を多く知っているため、適切な価格で不動産の価値を高められます。
売却費用を最小限に抑える方法
ゴミ撤去の見積もりとコスト削減のコツ
適切な見積もりと計画的なアプローチにより、ゴミ撤去費用を最小限に抑えることが可能です。
ゴミの種類や量に応じて撤去費用が変動するため、事前の正確な見積もりがコスト削減に不可欠です。
粗大ゴミを自身で撤去する費用は数千円程度
粗大ゴミ（ガス・石油器具、家具・寝具など）の撤去は自治体の定める規則に従うことで、撤去費用を大幅に抑えることができます。
自治体では、粗大ゴミの処理に関して低コストの公共サービスを提供しており、個人が業者に依頼するよりも経済的です。
粗大ごみの処理を自治体に依頼する場合、大まかな処理手数料がかかります。
処理手数料や処分方法は自治体によって異なるため、粗大ごみを出す地域の自治体に問い合わせて確認をしましょう。
リサイクル家電撤去費用は3,500円～7,500円程度
リサイクル家電（エアコン、テレビ、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機の4品目）は専門業者を利用することで、撤去費用を抑えることが可能です。
家電リサイクル法に基づき、リサイクル家電は指定された収集業者を通じて処理することが義務付けられており、このコストは製品ごとに固定されています。
メーカーによって異なりますが、リサイクル家電は大体1,000円～5,000円の処理費用がかかります。加えて、収集運搬費用（約2,500円）を支払う必要があります。
処理費用と収集運搬費用をあわせると、リサイクル家電1つあたり約3,500～7,500円の処理費用がかかります。
参照：経済産業省「家電リサクル法（特定家庭用機器再商品化法）」
参照：経済産業省「家電リサイクル法の収集・運搬料金に関する実態調査結果」
家電量販店にリサイクル家電の撤去を依頼した場合、金額は以下の通りです。
| 家電リサイクル法対象製品 | リサイクル料+収集運搬費（税込） | ||
|---|---|---|---|
| 買い替えあり | 処分のみ | ||
| エアコン | 4,070円 | 5,830円 | |
| 冷蔵庫 | 171L以上 | 6,380円 | 8,030円 |
| 170L以下 | 5,390円 | 7,040円 | |
| 洗濯機・衣類乾燥機 | 4,180円 | 5,830円 | |
| 液晶・プラズマテレビ | 16型以上 | 4,070円 | 6,270円 |
| 15型以下 | 2,970円 | 5,170円 | |
| パナソニック三洋東芝JVCケンウッドハイアールLG ブラウン管テレビ | 16型以上 | 3,520円 | 5,720円 |
| 15型以下 | 2,420円 | 4,620円 | |
| 上記メーカー以外 ブラウン管テレビ | 16型以上 | 4,070円 | 6,270円 |
| 15型以下 | 2,970円 | 5,170円 | |
消臭作業の費用は数千円から数万円
消臭作業は、ゴミ屋敷の売却価格を向上させるために不可欠であり、この作業にかかる費用は、最終的な売却価格の向上を通じて回収できる可能性が高いです。
不動産の売却において不快な臭いは購入意欲を大幅に減退させる要因の一つ。消臭作業による印象の改善は価格交渉において有利に働きます。
消臭作業は費用がかかりますが、清潔で快適な環境は買い手にとって大きなメリットになり、売却価格を上げる要因となるでしょう。
コスト削減の方法として、消臭作業もできる清掃業者に依頼することで、別々で業者を頼むより費用を安くできます。
清掃業者に依頼する際の費用相場
粗大ゴミの撤去やリサイクル家電の撤去、消臭作業を清掃業者に依頼した場合、間取りごとのおおまかな相場は以下通り。
| 間取り | 料金 |
|---|---|
| 1R・1K | 3～10万円 |
| 1DK | 5～110万円 |
| 1LDK | 7～20万円 |
| 2DK | 9～25万円 |
| 2LDK | 12～30万円 |
| 3DK | 15～40万円 |
| 3LDK | 17～50万円 |
| 4LDK | 20万円～要見積り |
表の料金はあくまで目安です。同じ間取りでもゴミの量や種類などで料金が異なるので注意しましょう。
清掃業者に依頼する際には、事前に複数の見積もりを取り、最もコストパフォーマンスの高い業者を選ぶことが重要です。
解体作業の費用は「1坪3万円〜5万円」
建物の解体は大きな費用が必要ですが、土地の価値を最大化するためには有効な手段です。
老朽化した建物が存在することは土地の価値を低下させる要因となります。解体により、建物のマイナス要素を取り除き、土地本来の価値を評価してもらうことができます。
登記と印紙税－隠れたコストに注意
不動産売却に際しては、登記費用と印紙税が隠れたコストとなりますので、これらの費用も事前に計算に入れておく必要があります。
登記費用の相場は「1万円〜5万円」程度です。内訳は登録免許税1,000円と、司法書士への報酬（5,000円〜5万円程度）です。
印紙税は売買代金によって異なりますが、「売買価格が1000万円超5000万円以下の場合は1万円」「5000万円超1億円以下の場合は3万円」です。
不動産譲渡契約書（売買契約書）の印紙税額
| 記載された契約金額 | 稅額 |
|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 1000円 |
| 500万円超1000万円以下 | 5000円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 1万円 |
| 5000万円超1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 |
国税庁HPより引用
不動産売却にかかる諸費用について詳しく知りたい方は、「不動産売却の全費用解明！仲介手数料の正確な計算から節約術まで徹底解説」の記事をご覧ください。
買取で仲介手数料をカット
不動産を買取業者に売却することで、仲介手数料を支払う必要がなくなり、コストを節約できます。
不動産業界の慣例では、売却時には仲介手数料が売却価格の3％+6万円+消費税として発生しますが、買取の場合は業者が直接買うため、この手数料が不要になります。
イエステーション館林店は数多くの取引実績があり、口コミでもたくさんの高評価をいただいています。
ゴミ屋敷売却の注意点
保有するだけで税金がかかる
ゴミ屋敷を所有していると、固定資産税（年間数万円から数十万円）が発生するため、早期の売却が推奨されます。
不動産を所有している場合、固定資産税が毎年課税されます。この税金は物件の評価額に基づくため、ゴミ屋敷の状態が続くほど、物件価値の低下を招き税金が無駄になる可能性があります。
ゴミ屋敷を放置していると、税金の負担だけが増え、資産価値は下がる一方なので、売却や改善策を早急に検討すべきです。
行政代執行（自治体によるゴミの撤去など）の対象になる
行政代執行とは、自治体が「所有者の代わりに適正な管理に向けた取り組みを行うこと」を指します。
ゴミ屋敷は衛生問題や火災リスクを引き起こすため、放置しておくと行政代執行の対象となり得ます。
自治体が代わりに清掃を行いますが、本来は所有者の責任なのでかかった費用を請求されることに。
ゴミ屋敷の放置は、高額な行政代執行費用を課されるリスクを伴いますので、早期の対応が求められます。
ゴミ屋敷は相続放棄をしても管理責任が付いてくる
仮にゴミ屋敷を「相続したくない」と相続放棄しても、民法上は物件の適切な管理責任を負うことになります。
管理を怠ることで近隣住民からの損害賠償請求の対象となり得ます。
相続放棄したゴミ屋敷が原因で近隣住民が怪我を負ったり、火災が発生したなどのトラブルがあった場合、管理責任があるため損害賠償を求められてしまいます。
適切な物件管理を怠ることなく、早期に売却や改善策を講じるべきでしょう。
解体やリフォーム時の法令遵守
解体やリフォームを行う際には、建築基準法などの関連法規を遵守する必要があり、これらの法令を遵守しない場合は罰則を受ける可能性があります。
通常、これらの関連法規は手配した業者が事前に確認をしますが、信頼できる業者にお願いをしたい方は、一度弊社にご相談いただけると安心できると思います。
ゴミ屋敷売却の進め方とチェックリスト
査定から売却成立までの完全ガイド
ゴミ屋敷の売却は、査定から契約まで正確な手順を踏むことで、スムーズに進行できます。
ここでは具体的な手続きについてわかりやすく解説しています。
- 売却相場を調べる
- 売却事例や売り出し物件の価格を調べ、売却相場を確認しましょう。
- 査定の無料相談をする
- 売却査定を依頼すると、あなたの不動産がどれくらいの価格で売却できるかわかります→査定の無料相談をする
- 査定の連絡を受ける
- 査定には「机上査定」か「訪問査定」の2つ方法があります。
査定依頼した不動産会社から連絡が来たら、ご自身の都合や依頼物件の状況からどちらの方法で査定するか相談しましょう。
- 査定には「机上査定」か「訪問査定」の2つ方法があります。
- 売り出し価格の決定
- 査定結果や館林市、邑楽郡の相場情報を踏まえ、納得のいく売却価格を設定しましょう。
なお、この時点で決めた価格はあくまで「希望価格」です。購入申し込みが入ってから、購入希望者より値引き依頼がある場合もあります。
- 査定結果や館林市、邑楽郡の相場情報を踏まえ、納得のいく売却価格を設定しましょう。
- 媒介契約を結ぶ
- 媒介契約を結びます。
- 売却活動
- 店舗やインターネット広告などの売却活動を行います。
購入希望者が見つかれば、売主も内覧対応を行います。購入希望者は内覧後に購入の具体的検討をするため、内覧の件数が多いほど売却の可能性は高くなります。
- 店舗やインターネット広告などの売却活動を行います。
- 売買契約の締結
- 購入希望者が現れたら、不動産会社から「買付申込書」を受け取ります。
手付金額を確認後、引渡し希望日前に「売買契約」を結びます。
- 購入希望者が現れたら、不動産会社から「買付申込書」を受け取ります。
- 決済引き渡し
- 売買契約が終わったら、引渡しの日を待つのみです。引渡し日に余裕を持ち、早めに引越しを済ませておきましょう。
売却に必要な書類と準備手順
ゴミ屋敷の売却には、多くの必要書類があり、これらの準備を適切に行うことが重要です。
売却する不動産を購入した時の書類を確認し、なるべく書類を揃えましょう。
書類を準備できない方もサポートを行いますので、安心してください。
| 不動産売却に必要な書類＜取得場所＞ | 重要度 |
|---|---|
| 本人確認書類 | 必須 |
| 実印・印鑑証明書 | 必須 |
| 登記済証（権利証）または登記識別情報＜法務局＞ | 必須 |
| 住民票（あるいは住民票の除票・戸籍の附票）＜区役所＞ | 場合による |
| 確定測量図・境界確認書 | 必須 |
| 固定資産税納税通知書 | あれば |
| 固定資産評価証明書 | あれば |
| 住宅ローン残高証明書またはローン返済予定表 | あれば |
| 間取り図 | あれば |
| マンション管理規約・使用細則・維持費等がわかる書類 | あれば |
| 建築確認済証および検査済証 | あれば |
| 地盤調査報告書 | あれば |
| 耐震診断報告書 | あれば |
| アスベスト使用調査報告書 | あれば |
| 住宅性能評価書 | あれば |
| 購入時の売買契約書や重要事項説明書 | あれば |
| 購入時のパンフレット | あれば |
ゴミ屋敷の売却に強い不動産業者の選び方
ゴミ屋敷の売却には、特殊な知識と経験を有する不動産業者を選ぶことが最も効果的です。
ゴミ屋敷の取引には通常の不動産取引とは異なる特別な対応が必要であり、これらを理解している業者は売却を成功に導く可能性が高いです。
イエステーション館林店はゴミ屋敷の取引にも力を入れています。
館林市や邑楽郡(板倉町（いたくらまち）明和町（めいわまち）千代田町（ちよだまち）大泉町（おおいずみまち）邑楽町（おうらまち)近辺の不動産に精通した専門家が多数在籍しています。ゴミ屋敷の不動産をお持ちの方は是非一度相談してみて下さい。
取引実績多数！専門家の紹介も可能です！
- メールや電話の問い合わせに抵抗がある。
- LINEで気軽にやり取りをしたい。
このような方のご要望にお応えして、公式LINEでも問い合わせが可能です。お気軽にご相談ください。
ゴミ屋敷売却のポイントまとめ
ゴミ屋敷の売却を成功に導くためには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。
ゴミ屋敷を高額売却する秘訣は以下の通り。
- ゴミを処分してから売却する
- ゴミを処分することで適切な不動産価格を設定できます。
- 専門業者に査定を依頼し、ゴミ撤去や清掃後の価値を見積もります。
- ゴミ屋敷を更地にして売却する
- 更地にすることで購入者が建物を建築できるため、売却価格を向上させる可能性があがります。
- 信頼できる解体業者に依頼することでトラブルを最小限に抑えられます。
ゴミ屋敷を売却する際には、これらのポイントを考慮し、計画的に行動することが成功への鍵となります。ぜひお気軽にお問い合わせください。
ゴミ屋敷売却に関するQ&A
最後までご覧いただき誠にありがとうございました。
