【わかりやすい】離婚で家を売却する際の3つの注意点と4つの重要ポイント：全ての必要情報を解説
2024年1月16日
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2024年1月19日
- 離婚に伴い家を売却するか検討している
- 財産分与について詳しく知りたい
- 離婚において不動産をどうすれば良いか知りたい
このような疑問を解決します。
東京都は人口が多いこともあり、都道府県別離婚の件数において全国トップとなっています。このような背景から、離婚による不動産の財産分与の相談を多数いただいています。
離婚時には財産を分配する必要があります。生活に直結する重要な内容のため、慎重かつ冷静な判断が求められます。
離婚時は精神的に思い切った決断をしてしまう傾向があり、相手の出してきた不利な条件を受け入れてしまうケースも少なくありません。
この記事では“離婚に伴う財産分与・不動産の扱い”を、プロが丁寧にわかりやすく解説しています。
最後までご覧頂ければ、財産分与についてどうすれば良いかが明確にわかります。
イエステーション館林店は館林市・邑楽郡の不動産を売却するための実績とノウハウが豊富です。
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離婚と不動産の財産分与の基本
離婚と財産分与の基礎を学ぶ
離婚時の財産分与は、夫婦共有の財産を公平に分配するために重要です。
日本の法律では、離婚時の財産分与は夫婦が共同で築いた財産を公平に分けることを原則としています（民法第768条）。
財産分与の3つ種類
財産分与には主に3つの種類があります。
- 清算的財産分与
- 一般的な財産分与。夫婦が婚姻中に築いた財産を分配する方法。
- 専業主婦でも財産分与を受けられる
- 扶養的財産分与
- 離婚後の経済状況に余裕がない相手に対して扶養するための方法。
- 生活費として決まったお金を相手に支払う。
- 慰謝料的財産分与
- 不倫やDVなどの離婚原因を作った方が慰謝料を含めて分配する方法
- 不動産や株式などでも支払いが可能
財産分与の対象になるもの・ならないもの
財産分与の対象になるもの・ならないものは以下の通り。
| 対象になる | ならない |
|---|---|
| お金（現金、預貯金） | 独身時代の貯金 |
| 不動産（土地、建物） | 親から相続した遺産 |
| 住宅ローンの残債など | 別居後に築いた財産 |
| 車 | 嫁入り道具として持参した家財 |
| 生命保険 | |
| 有価証券（株券など） | |
| 年金 | |
| 退職金 |
財産分与で不動産における重要ポイントと法的アドバイス
離婚における財産分与で不動産の重要なポイントは以下の通り。（財産分与では基本的に贈与税は発生しません。）
- 財産分与には不動産が含まれる
- 住宅ローンの残債と売却戦略
- オーバーローン（売却しても残債が残ること）には要注意
- 売却後も残債を支払い続ける必要があります
- 相場の把握と不動産業者の選定
- 査定依頼で相場を調べて、信頼できる不動産業者に依頼
- 資料の収集と冷静な判断
- 離婚に必要な書類や売却に必要な書類を集めてく
財産分与における不動産の扱い
基本的に不動産は財産分与の対象となる
前述した通り、不動産は財産分与の対象です。
結婚中に築いた財産は夫婦共有とみなされるため、不動産も財産分与の対象に含まれます。これは専業主婦であっても例外ではありません。
例えば、結婚後に夫の単有名義で購入した家は、離婚時に分割の対象となり、売却してその利益を分けたり、一方が他方に対価を支払って単独所有にすることが一般的です。
売却かそのままか：離婚による不動産の選択肢
離婚時の不動産分与では「売却するか」「そのまま保持するか」が主な選択肢です。
この決定は「経済的な観点」と「各々の状況」に基づいて慎重に行うべきです。
売却の利益を分配する方法が最も簡潔な方法ですが、市場条件や住宅ローンの残債務に大きく依存します。一方で不動産を保持する選択は、子供の養育や住環境の安定性を考慮する場合に有効です。
どちらの選択も、離婚後の両者の生活に大きな影響を与えるため、慎重な検討が必要でしょう。
住宅ローンの残債が重要なポイントに
離婚時の不動産分与において、住宅ローンの残債は重要な考慮事項です。
なぜなら家を売っても残債が返済できなければ売却後も支払いが残り、経済的な負担が大きくなるからです。
次の章で住宅ローンの残債について具体的に解説します。
不動産売却の具体的な方法：アンダーローンとオーバーローン
離婚に伴う不動産売却では、アンダーローンとオーバーローンの状況を正確に把握し、状況に応じた売却戦略を立てることが重要です。
アンダーローンの意味（通常の売却が可能）
- 住宅ローンの残債より売却価格が上回る状態
- 売却によってローンを完済し、残った利益を分割できる
オーバーローンの意味（任意売却で対応）
- 住宅ローンの残債の方が売却価格を上回る状態
- 売却後も借金が残る
住宅ローンを借りて家を購入した場合、金融機関の抵当権（支払いが滞ったときに差し押さえなどができる権利）が付きます。
通常であれば売却益が残債を超えない場合、抵当権を消せません。しかし、「任意売却」という形で売却が可能です。（抵当権は消えますが残債は残ります）
任意売却とは【ローンの支払いができない場合に、金融機関の了承のもと一定の条件で売却すること】をさします。
売却せずに片方が住む場合の3パターン
離婚後に不動産を売却せずに片方が住み続ける場合のパターンは以下の通り。
- 債務者が住む
- 債務者でない片方が住む
- 共有債務者の一方が住む
それぞれ具体的に解説していきます。
パターン1：債務者が住む
住宅ローンの名義人が離婚後も家に住み続ける最もシンプルなケースです。
注意点は連帯保証人で、住宅ローンの返済が滞った際に連帯保証人に支払命令が下るので、変更手続き忘れずに行いましょう。
パターン2：債務者でない片方が住む
離婚後に片方が住まいを確保できない場合にこの方法が選択されます。
注意点は住宅ローンの返済が滞った際に差し押さえられ、立ち退きを迫られる恐れがあることです。
離婚前に住宅ローンに関する条件を公正証書に記しておきましょう。公正証書は、全国にある公証役場で作成できます。
パターン3：共有債務者の片方が住む
夫婦共同で住宅ローンを組んでいて、片方が出ていく場合、契約違反となってしまします。
そのため「単独名義」に変更したいと申し出ても、審査の内容と異なるため変更ができません。
この場合は住宅ローンの借り換えということになります。
離婚の財産分与のために不動産を売る際の注意点3つ
協議が決裂した場合の調停の申し立てを
離婚の財産分与において話し合いがスムーズに進まない場合、離婚前は「離婚調停」離婚後は「財産分与請求調停」を家庭裁判所に調停の申し立てを行うことが可能です。
注意点は「財産分与請求調停の場合は離婚後2年以内の請求が必要」「調停で合意に至らなかった場合は裁判、または審判で争うことになる」の2点。
財産分与についての話し合いが上手くいかない場合は、専門的な知識を持つ弁護士等に相談してみてください。
同意なく不動産を売却されてしまう恐れがある
財産分与はお互いに話し合う必要がありますが、なかには同意なく不動産を売却されてしまう事例があります。
このような事態を防ぐためには、家庭裁判所へ「仮差押え」手続きを行必要があります。
この手続きを行えば、勝手に売却される心配がありません。
離婚に伴う財産分与の話し合いは早めに行おう
離婚時の財産分与において不動産を売却する際は、なるべく早く話し合いを開始し、合意に至ることが重要です。
財産分与において重要な資産である不動産は、どのくらいで売れるのかがわからないため、入り口になるのが査定依頼です。
イエステーション館林店はお客様の要望に親身になって寄り添い、全力を尽くすことをお約束いたします。専門家の紹介も可能です。
ぜひお気軽にお問い合わせください。
- メールや電話の問い合わせに抵抗がある。
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このような方のご要望にお応えして、公式LINEでも問い合わせが可能です。お気軽にご相談ください。
離婚時の財産分与に関わるQ＆A
まとめ：離婚に伴う財産分与の重要ポイント
離婚に伴う財産分与について詳しく解説してきました。
特に重要なポイントは以下の通りです。
- 財産分与の対象は、婚姻期間中に夫婦が共同で築いた共有財産
- 不動産は財産分与の対象となる
- 売却か否かは住宅ローンの残債が重要なポイントに
- 専門家に早めに相談を
イエステーション館林店は館林市・邑楽郡の不動産を売却するための実績とノウハウが豊富です。
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最後までご覧いただき誠にありがとうございました。
