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2024年1月12日
【わかりやすい】離婚で家を売却する際の3つの注意点と4つの重要ポイント：全ての必要情報を解説
2024年1月16日
- 不動産売却を検討している
- どのタイミングで売れば良いのかわからない
- 最適なタイミングで高く売りたい
このような疑問を解決します。
「いつ家を売っても大きな差はない」このように考えている人は損をする可能性が高いといえます。
この記事では“どのタイミングが最適で、高く売れる可能性が高いのか”を、パターン別にわかりやすく解説しています。
不動産を賢く売却するための有益な情報をギュッと詰め込んでいます。ぜひ最後までご覧ください。
イエステーション館林店は館林市・邑楽郡の不動産を売却するための実績とノウハウが豊富です。
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家売却のタイミングを決める主要な5つの要素
築年数と売却価格の関係
不動産の価値は新しさに大きく左右されるため、築年数が短いほど高値で売却しやすい傾向にあります。
上記の画像を見ると、築年数の経過により査定価格が減少していることがわかります（戸建て住宅は築後10年で査定額は約半分となっています）
現在の不動産市場と相場の動向
不動産市場は売却価格に大きく影響します。
不動産市場は、経済状況、金融政策、地域開発など多くの要因によって変動します。
昨今のような低金利環境は、住宅ローンが組みやすいため不動産市場は活発に。反対に高金利環境では住宅ローンが組みづらいため不動産市場は沈静化してしまいます。
税金の影響：特別控除と税率の理解
税金の特例や控除を活用すれば、売却時の手取りを増やせる可能性があることをご存知でしょうか。
住宅を売却する際にかかる費用として有名な「譲渡所得税」ですが、3,000万円の特別控除が利用可能です。
住宅ローン金利と売却の関連性
低金利の時代は不動産売却にとって有利なタイミングです。
金融機関の住宅ローン金利が低いとき、購入者はローンを組みやすくなります。これにより、不動産市場の活性化が促され、売却しやすくなります。
低金利の環境は不動産売却にとって望ましい状況であり、このような時期を狙うことが、高い価格での売却につながります。
季節の影響：2月～3月の新年度・新学期シーズンの利点
2月から3月は、不動産売却の最適なタイミングの一つです。
新年度や新学期の始まりに合わせて、多くの人が住み替えを考えるため、この時期は不動産市場が活発になります。
このシーズンを狙って売り出すことで、より多くの買い手を惹きつけ、良い条件での売却が期待できます。
4つパターンで最適なタイミングを解説します
ライフスタイルの変化に合わせた売却タイミング
ライフスタイルの変化がある時は、焦って売却をしてはいけません。
（「やっぱり新しい家が欲しい！！」となってから急いで売却をすると、相場より安い値段になったり、妥協をして新しい家に住むことになる可能性がありますので、注意してください）
まずは査定依頼に留めておく程度が良いでしょう。
具体的な流れは以下の通り。
- 査定依頼をして売却価格の目星を付ける
- 新居移転でどのくらい費用がかかるのか計算する
- 予算が決定したら不動産業者に相談をする
- 売却〜決済
- 引っ越し
「あの時売却していれば、もっと高く売れたのに」という機会損失を避けるために、どのくらいで売れるのかを把握しておきましょう。
家族構成の変化と売却のタイミング
家族構成が変化するタイミングは売却を考える方が多いです。前述したように焦って売却しないよう注意してください。
家族が増える（例: 結婚、子供の誕生）か減る（例: 子供の独立）などの変化は、住宅のサイズや機能に影響を与えます。これらの変化は、現在の住まいがもはや適切でなくなったことを示唆し、売却を考慮するタイミングとなります。
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転職や転勤に伴う急な売却：迅速な手続きと高価格を実現する方法
急な売却では早めに不動産業者に相談することが重要ですが、販売実績や口コミの良さなど、信頼できる不動産業者に相談をしてください。
相場より安い値段で売却をしてしまう可能性があるからです。
購入後短期間での売却タイミング：利益を最大化する戦略
購入後短期間での売却は、長期間所有した場合に比べて高額で売れる可能性が高いため、金銭的なメリットは大きいといえます。
一方で、不動産を所有して「5年以内」と「5年を超える場合」で税金が異なります。税率が安いのは「5年を超える場合」なので、税金を安く済ませたい場合には5年を超えてから売却した方が良いでしょう。
前述した特別控除が使えることも抑えておけば、さらにお得に売却が可能です。
長期所有の物件の売却タイミング：市場価値を理解し最適なタイミングを見極める
長期所有（目安は5年を超える所有）の物件は市場価値と将来の動向を考慮して売却タイミングを決定すべきです。
長期間所有した物件の場合、市場価値は時間の経過と共に変動します。地域の開発や経済状況によって長期所有物件の価値は大きく変わることがあります。
相場よりも低く評価されていた物件が、地域の再開発計画により価値が再評価され、高値で売却できることも。市場価値を把握している不動産業者に相談をしながら売却タイミングを見極めましょう。
相続物件の売却タイミング：税制面での考慮と適切な時期の選択
相続物件の売却では、相続税が発生するか否かが重要なポイントになります。
一定額以下は相続税が掛からないため、相続した遺産が少ない場合は税金を払う心配が少ないです。とはいっても、相続した遺産がいくらになるのか計算をしたり、不動産を相続する場合は、どのくらいの評価額なのかを把握する必要が出てきます。
相続物件がある場合には、早めに専門家に相談してください。
家を売るべきでないタイミングとその理由
相場価格が上昇中の時期のリスク
相場価格が上昇中の時期に売却することは、将来的に得られる利益を逃すリスクがあります。
例えば、都心部の不動産市場で価格上昇が続いている場合、早急に売却することで短期的な利益を得られるものの、数年間保持していればさらなる価値増加が見込まれることがあります。
しかし価格上昇はいつまでも続かず、突然価格上昇が終わりを告げます。あっという間に価格が下がることもあるので、リスクを考慮することが大切です。
税制優遇措置が適用されない時期のデメリット
税制優遇措置が適用されない時期に売却すると、大きな税負担に直面する可能性があります。
不動産の売却には譲渡所得税が課されますが、所有期間に応じて異なる税制優遇が存在します。
- 所有期間が5年未満の物件を売却した場合、より高い税率が適用され、結果的に手取りが少なくなる事例があります（特別控除を利用すればそもそも税金がかからないケースもあります。まずは税金がかかるかどうか、専門家に問い合わせることをオススメめします）
売却を考える際には、税制優遇の適用条件を理解し、税負担が最小限になるタイミングを見極めることが賢明です。
年末年始や夏休みシーズンの売却困難性
年末年始や夏休みなどのシーズンは、不動産売却が困難になることが一般的です。
多くの人が休暇を取り、不動産市場の活動が低下します。実際に、年末年始や夏休み期間中に市場に出された物件は、他の時期に比べて売却までの期間が長引いてしまいます。
不動産市場の最新動向と影響要因
世界情勢と不動産価格への影響
世界情勢の変動は不動産価格に大きな影響を及ぼす可能性があります。
国際的な経済政策、貿易関係、政治的な変動などの世界情勢は、不動産市場に直接的な影響を与えます。
コロナ禍において、海外の工場の稼働がストップしたことにより、材料の供給がストップしてしまいました。不動産価格が高騰したり、身近な事例ではガソリンの価格が高騰しています。
不動産売却を考える際には、現在の世界情勢を考慮し、その影響を市場価格に反映させることを意識しましょう。
地域イベント（例：大阪万博）と不動産市場の動き
大きな地域イベントは不動産市場にプラスの影響をもたらす可能性があります。
大規模な地域イベント、例えば万博のようなイベントは、その地域の経済を活性化させ、不動産価格にプラスの影響を与えます。
売却を検討している場合は、これらのイベントを考慮し、最適なタイミングを見極めましょう。
家を高く早く売るための実践的アドバイス
複数の不動産会社に査定依頼するメリット
複数の不動産会社に査定を依頼することで、より適正な市場価格を把握し、有利な売却条件を得ることができます。
異なる不動産会社はそれぞれ異なる評価基準や市場データを持っており、一つの会社だけに依頼するよりも複数の視点から価格を見積もることができます。
例えば、ある物件が一社の査定で3000万円と評価された場合でも、別の会社では3200万円と評価されることがあります。この差は、会社による市場分析の違いや販売戦略に起因します。
修繕工事の記録が売却価格に与える影響
修繕工事の記録は物件の価値を高め、売却価格を向上させる効果があります。
物件の維持管理状況は、購入者にとって重要な判断基準の一つです。
- 屋根や外壁の塗り替え、設備の更新などの記録を持つ物件は、同じエリアの類似物件に比べて高値で売却されることが一般的です。
修繕工事の記録を保持し、物件の状態を適切に維持することで、購入者に安心感を与えましょう。
買取と仲介の違いと適切な選択
買取と仲介はそれぞれメリットとデメリットがあり、売却の状態に応じて選択すべきです。
- 買取は不動産会社が直接物件を購入する方法で、迅速な売却が可能ですが、市場価格よりも低い価格での取引になることが一般的です。
- 仲介は不動産会社が売主と買主の間を取り持つ方法で、市場価格での売却が期待できますが、売却までの時間がかかることがあります。
緊急に現金化が必要なケースでは、買取が選択されることがあります。一方で、時間をかけてでも高価格で売却したい場合は、仲介を通じた売却が選ばれます。
家売却成功のための手順を解説します
売却前の準備：必要書類のチェックリスト
売却前の準備を適切に行えば、スムーズで有利な取引を実現できます。
必要書類は以下の通り。
| 不動産売却に必要な書類＜取得場所＞ | 重要度 |
|---|---|
| 本人確認書類 | 必須 |
| 実印・印鑑証明書 | 必須 |
| 登記済証（権利証）または登記識別情報＜法務局＞ | 必須 |
| 住民票（あるいは住民票の除票・戸籍の附票）＜区役所＞ | 場合による |
| 確定測量図・境界確認書 | 必須 |
| 固定資産税納税通知書 | あれば |
| 固定資産評価証明書 | あれば |
| 住宅ローン残高証明書またはローン返済予定表 | あれば |
| 間取り図 | あれば |
| マンション管理規約・使用細則・維持費等がわかる書類 | あれば |
| 建築確認済証および検査済証 | あれば |
| 地盤調査報告書 | あれば |
| 耐震診断報告書 | あれば |
| アスベスト使用調査報告書 | あれば |
| 住宅性能評価書 | あれば |
| 購入時の売買契約書や重要事項説明書 | あれば |
| 購入時のパンフレット | あれば |
売却の流れと注意点
売却の流れを理解し、注意点を把握することが重要です。
ここでは具体的な手続きについてわかりやすく解説しています。
- 売却相場を調べる
- 売却事例や売り出し物件の価格を調べ、売却相場を確認しましょう。
- 査定の無料相談をする
- 売却査定を依頼すると、あなたの不動産がどれくらいの価格で売却できるかわかります
- 査定額はあくまで参考価格なので、鵜呑みにしないよう注意してください。
- 売却査定を依頼すると、あなたの不動産がどれくらいの価格で売却できるかわかります
- 査定の連絡を受ける
- 査定には「机上査定」か「訪問査定」の2つ方法があります。
査定依頼した不動産会社から連絡が来たら、ご自身の都合や依頼物件の状況からどちらの方法で査定するか相談しましょう。
- 査定には「机上査定」か「訪問査定」の2つ方法があります。
- 売り出し価格の決定
- 査定結果や館林市、邑楽郡の相場情報を踏まえ、納得のいく売却価格を設定しましょう。
なお、この時点で決めた価格はあくまで「希望価格」です。購入申し込みが入ってから、購入希望者より値引き依頼がある場合もあります。
- 査定結果や館林市、邑楽郡の相場情報を踏まえ、納得のいく売却価格を設定しましょう。
- 媒介契約を結ぶ
- 媒介契約を結びます。
- 売却活動
- 店舗やインターネット広告などの売却活動を行います。
購入希望者が見つかれば、売主も内覧対応を行います。購入希望者は内覧後に購入の具体的検討をするため、内覧の件数が多いほど売却の可能性は高くなります。
- 店舗やインターネット広告などの売却活動を行います。
- 売買契約の締結
- 購入希望者が現れたら、不動産会社から「買付申込書」を受け取ります。
手付金額を確認後、引渡し希望日前に「売買契約」を結びます。- 諸条件のやり取りは買付申込書がきて契約までの間に行います。
- 購入希望者が現れたら、不動産会社から「買付申込書」を受け取ります。
- 決済引き渡し
- 売買契約が終わったら、引渡しの日を待つのみです。引渡し日に余裕を持ち、早めに引越しを済ませておきましょう。
家売却のQ&A：あなたの疑問に答えます
まとめ：家を売るタイミングを見極めて最高の取引を
重要な点は以下の通りです。
- ライフスタイルの変化がある時
- 焦って売却をせず、まずは査定依頼をする
- 購入後短期間での売却タイミング
- 金銭的なメリットが大きいため良い
- 5年未満は税率が高いことに注意
- 長期所有の物件の売却タイミング
- 長期所有（目安は5年を超える所有）の物件は市場価値と将来の動向を考慮して売却タイミングを決定すべき
- 相続物件の売却タイミング
- 相続物件の売却では、相続税が発生するか否かが重要なポイント
- 相続税が「発生するか否か」「売却すべきか否か」を早めに専門家に相談
イエステーション館林店は館林市・邑楽郡の不動産を売却するための実績とノウハウが豊富です。
あなたの不動産を無料で査定します。ぜひお気軽にお問い合わせください。
取引実績多数！専門家の紹介も可能です！
- メールや電話の問い合わせに抵抗がある。
- LINEで気軽にやり取りをしたい。
このような方のご要望にお応えして、公式LINEでも問い合わせが可能です。お気軽にご相談ください。
最後までご覧いただき誠にありがとうございました。
