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- 不動産売却を検討している
- 一括査定を「やってみた」もしくは「これからしよう」と考えている
- 不動産を高く売るためのコツを知りたい
このような疑問を解決します。
不動産の一括査定は非常に便利なツールとして世の中に浸透しています。しかし一括査定を行なっても高額売却できない人が一定数いることは事実です。
この記事では、一括査定をした人が陥る罠や注意点について、初心者でもわかりやすく解説しています。
「せっかくなら高く売りたい」と考えている人にはとても有益な情報となりますので、ぜひ最後までご覧ください。
イエステーション館林店は館林市・邑楽郡の不動産を売却するための実績とノウハウが豊富です。
あなたの不動産を無料で査定します。ぜひお気軽にお問い合わせください。
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1.市場価格の誤解
市場価格を誤解してしまうと、売却価格と査定価格に差が出てしまい「査定額が高くても、実際の売却金額はこのくらいか…」と低い金額で売却をしてしまうケースがあるため注意が必要です。
市場動向を正しく理解する方法
不動産市場の動向を正確に理解するには、最新の市場を把握することが重要です。
最新の市場を把握する方法は以下の通りです。
- 国や地方自治体が公開する不動産取引価格情報（国土交通省の「不動産取引価格情報」）を参照する。
- 不動産ポータルサイトで周辺の売却価格を見る。
市場動向を把握することで、不動産の売却価格を適切に設定し、市場の変動に柔軟に対応することが可能となります。
査定額と実際の成約価格の違い
査定額はあくまで参考価格であり、実際の成約価格は市場状況や交渉によって変動します。
- 査定は不動産会社の見解に基づくものであり、市場価格とは必ずしも一致しない。
- 成約価格は、買い手の需要、物件の状態、地域の市場状況に左右される。
査定額を市場価格の一つの指標として利用し、成約価格には実際の市場状況や交渉が大きく影響することを理解しましょう。
2.過度の期待値設定
売却において過度の期待をして、売り出し価格を高く設定すると高額売却ができないケースが多いです。
現実的な価格設定の重要性
不動産売却時に現実的な価格設定を行うことは、スムーズな取引と適正な売却価格を実現するために重要です。
- 過度に高い価格設定は、市場からの反応が得られにくくなる。
- 市場価格との乖離が大きい物件は、売却までの期間が長くなる傾向がある。
市場の価格や近隣の成約事例を参考にし、現実的な価格での売却を心がけましょう。
売却価格の妥当性を評価するポイント
売却価格の妥当性を評価するには、複数の客観的指標を考慮することが必要です。
具体的な方法は以下の通り。
- 地域の平均価格、同様の物件の最近の成約価格などを比較する。
- 物件の特徴（立地、築年数、設備など）と市場の需要を考慮する。
- 地域に精通した不動産業者のアドバイスを聞く。
売却価格の妥当性を評価する際は、市場データと物件の特性を総合的に考慮することが重要です。客観的なデータを基にした価格設定が、適正な売却につながります。
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3.査定額の質のばらつき
不動産の一括査定を行うと、査定額の差に驚くことが多いです。査定額にばらつきがある理由は「見込み客が多い」ことと「仕事を取るため」の2つです。
一括査定によって複数の不動産業者が動き、物件を買ってくれそうなお客様に対してアプローチします。その流れで、より高く査定額を出した会社が仕事をとれるため、査定額が上がっていく背景があります。
査定結果をどう解釈するか
査定結果は一つの指標であり、複数の査定結果を総合的に考慮することが重要です。
査定結果の解釈で重要なポイントは以下の通り。
- 不動産会社によって査定基準や市場分析が異なるため、結果にばらつきが生じる
- 客観的な市場データ（不動産ポータルサイトなど）と個別の査定結果を比較することで、より正確な価格評価が可能になる。
査定結果は多角的に分析し、市場データとの比較を通じて適正価格を導き出しましょう。
異なる査定額の比較と分析方法
異なる査定額の比較と分析は、不動産売却において適正な価格設定のために不可欠です。
査定額の比較と分析方法の例は以下の通り。
- 物件に対する4社の査定額を比較し、それぞれの査定の根拠をきちんと確認
- 一番高い査定額を算出した会社の根拠は「物件の弱み（日当たりや道路付）が考慮されていなかった」ため、他の会社の査定額の方が信頼できそうだ
査定額の背景を深く理解しましょう。
4.不動産会社の選択ミス
「一番高い査定額を出してくれたから」という理由で不動産会社を選択すると、高額売却を逃してしまう恐れがあります。
不動産会社を選択する際は「どのような根拠で査定額を算出しているか」「信頼できる不動産会社なのか」よく考えて選ぶようにしましょう。
適切な不動産会社の選び方
効果的な不動産売却のためには、経験豊富で信頼できる不動産会社を選択することが重要です。
ポイントは以下の通り。
- 不動産売却の成功率は、選ばれる不動産会社の経験と専門知識に大きく依存します。
- 信頼できる不動産会社は、適切な価格設定と効果的な売却戦略を提供します。
不動産会社を選ぶ際は、その実績、経験、地域における評判を十分に調査し、適切な選択を心がけましょう。信頼できる会社との提携は、売却成功の鍵となります。
地域や物件に強い不動産会社の見極め方
特定の地域や物件に特化した不動産会社を選ぶことが、売却成功に直結します。
理由は以下の通り。
- 地域特化型の不動産会社は、その地域の市場動向や顧客ニーズを深く理解している。
- 特定の物件に特化した不動産会社は、特定の物件に適した販売戦略を持っています。
不動産会社を選ぶ際には、その会社が特定の地域や物件にどれだけ強いかを評価することが重要です。地域や物件に精通した会社を選ぶことで、売却がスムーズに進み、高額売却成功の可能性が高まります。
5.物件の状態の見落とし
物件の状態を見落としていた場合、高額売却ができない可能性が高まります。
物件のマイナスな点は事前に不動産会社に共有して、効果的な戦略を練ることが重要となります。
物件の状態を正確に評価する方法
物件の状態を正確に評価することは、適正な売却価格を設定し、売却成功に直結します。
物件の状態を正確に評価するためのポイントは以下の通り。
- リフォーム履歴やリフォーム箇所
- （マンションの場合）修繕状況や管理費用
- 日当たり
- 性能評価の有無
- 南道路などの道路状況
- 周辺環境（商業施設や学区）
- 訪問査定による不動産会社の査定
- 近隣相場や市場の把握
物件の状態を正確に評価することで、高額売却が期待できます。専門家の意見を積極的に取り入れ、客観的な評価を心がけましょう。
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修繕や改善が売却価格に与える影響
物件の修繕や改善は、売却価格を向上させ、売却の成功確率を高めます。
例えば、水回りのリフォームを行なった中古物件は、そうでない物件と比べて売買価格が高額になる傾向にあります。
- 物件の改善や修繕は、購入希望者に対してポジティブな印象を与え、価格交渉において有利に働きます。
- 物件の状態が良いほど、売却時の値引き交渉が少なくなり、高い価格での売却が期待できる。
適切な修繕や改善を行うことで、物件の魅力を高め、売却価格を向上させることが可能です。投資としての修繕や改善の重要性を認識し、計画的に進めましょう。
6.不適切なタイミング
予想よりも高い金額の査定を受けても「まだまだ上がるかも」という理由で売却をしなかった場合、相場の下落により売却価格が下がってしまう可能性があります。
適切なタイミングで売却ができるよう、信頼できる不動産会社に売却をお願いする必要があります。
売却のベストタイミングを見極める
不動産売却の成功には、市場状況を考慮したベストタイミングの選択が不可欠です。
不動産売却のベストタイミングは以下の通り。
- 相場の上がり始めはすぐに売却をせず、少し待つことをおすすめします。
- 上がっているかどうかは不動産会社が敏感に察知しています。
- 相場が下がっている場合でも、価格の変更は慎重に判断する必要があります。
- 相場が上がってきたタイミングで、以前の相場よりも高く売れればベストだと考えましょう。
市場状況を正確に把握し、売り時を見極めることが、高額売却につながる鍵です。経済動向や季節の要因を考慮し、最適なタイミングで売却を行いましょう。
不動産市場の季節性とタイミングの重要性
不動産市場には明確な季節性があり、これを理解することで売却戦略を最適化できます。
重要なポイントは以下の通り。
- 不動産市場は年度末の2月〜3月に活発化する傾向があり、これらの時期に売却することが一般的に有利です。
- 4月からの新生活に向けてこの時期が最も活発になります
- 季節によっては、購入者の動向や販売競争の激しさが異なります。
- 年度末は決算月のため、数字確保のため住宅メーカーが土地を高く買ってくれるかも！？
不動産売却時には市場の季節性を考慮し、購入者の活動が活発な時期を狙うことが望ましいです。市場の季節性を理解し、適切なタイミングで売り出しましょう。
7.情報が正確に公開されていない
情報が正確に公開されていないと、後のトラブルの原因や、売却価格の減額につながる恐れがあり、最悪の場合取引キャンセルといった事態を招く可能性があります。
透明性の高い情報提供を求める
不動産取引において、透明性の高い情報提供（物件の弱みを正確に伝えるなど）は、公正かつ信頼性のある取引を保証するために不可欠です。
重要なポイントは以下の通り。
- 情報の非透明性は、不公正な取引や誤解を招くリスクを高めます。
- 公開される情報の質が取引の成功に影響するため、透明性のある情報提供は、売り手・買い手双方にとって重要です。
情報の質と公開度を常に確認し、透明性を重視しましょう。
査定情報の信頼度（どのくらい信じて良いか）を確認する方法
査定情報の信頼度は、不動産取引の公正性と適正価格の確保に必須です。
査定情報の信頼度を確認する方法は以下の通りです。
- 査定額の根拠を確認する
- 「近隣事例が〇〇円で、今回の物件は事例に比べて〇〇なため、この金額」など
査定情報の信頼度を確保することで、不動産売却の公正性と適正価格の設定が可能となります。専門家の意見を参考にし、市場データ（ポータルサイトで近隣物件の価格を確認するなど）と照らし合わせましょう。
8.交渉力の欠如
高額査定を受けても、交渉力が欠如していると（交渉力が弱いと）高額で売却はできないのが現状です。
なぜなら金額交渉があった時に相手の提示金額で契約してもらう恐れがあるからです。
効果的な売却交渉のテクニック
効果的な売却交渉のテクニックは以下の通りです。
- 金額交渉がある前提の売り出し価格を設定する
- 競合が現れるように戦略を立てる
- 価格変更のタイミングを市場動向を見ながら決めるなど
- 物件の弱点を把握し、その分の金額交渉が来た時に柔軟に対応する
- 道路付が良くないから〇〇円値引きしてください→許容範囲
効果的な交渉テクニックを身につけることは、高額売却の成功において重要です。不動産業者と相談をしながら戦略的に売却に臨みましょう。
専門家による交渉サポートの利点
不動産取引における専門家のサポートは、交渉の効率性と成果を大きく向上させます。
重要なポイントは以下の通り。
- 専門家は市場知識と交渉スキルを持ち、クライアントに代わって最適な条件を交渉します。
- 専門家の存在は、交渉における信頼性と専門性を向上させる。
専門家による交渉サポートを活用することで、高額売却の可能性がグッと上がります。
イエステーション館林店は信頼できるといった口コミが集まっています。
9.不動産会社のモチベーション
不動産会社のモチベーションは高額売却において非常に重要な要素です。
「なぜこの金額で売りたいのか」という理由をきちんと不動産会社と共有することが大切です。
物件の強みや売り出し金額の根拠などの情報が少ないと、問い合わせや反響があった時に担当者が説明できず、機会損失となる場合があるからです。
不動産会社の積極性を引き出す方法
不動産会社の積極性を引き出すためには、明確なコミュニケーションと共有目標の設定が重要です。
理由は以下の通り。
- 明確な売却目標と期待値を伝えることで、不動産会社の取り組み方向性が決まります。
- 定期的なコミュニケーションは、情報共有とモチベーションの維持に役立ちます。
売主として期待する成果を明確に伝え、定期的な情報交換を行いましょう。
成果に基づく報酬体系の理解
不動産会社に支払う仲介手数料は成果報酬です。「契約金額の3%+6万円+消費税」が一般的となります。（※3,000万円で契約した場合の仲介手数料は、105万6千円）
- 成果主義の報酬体系は、不動産会社にとって強い動機付けとなります。
- 成果が報酬に直結することで、より積極的な売却活動が期待できます。
まとめ：一括査定をした人が高額売却できない理由9選と対処法
特に重要なポイントは以下の通りです。
- 査定額と実際に売れる金額は異なる
- 市場価格の正確な理解
- 現実的な価格設定
- 査定額の複数比較
- 地域や物件に精通した不動産会社の選択
- 物件状態の適切な評価と改善
- 売却の最適なタイミング
- 情報の透明性と査定情報の信頼性
- 効果的な交渉テクニックと地域に強い不動産会社の利用
- 不動産会社のモチベーションにも留意
不動産の高額売却は、多くの要因に依存します。市場価格の誤解を避けるためには、市場データの把握と地域に強い不動産会社のアドバイスを参照することが重要です。過度な期待値設定は避け、実際の市場価格に基づいた現実的な価格設定を心がけましょう。
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- メールや電話の問い合わせに抵抗がある。
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