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2023年10月10日
中古住宅の買取相場が明らかに！プロが教える最高価格で売却する秘訣
2023年10月17日
- 不動産売却売却を検討している。
- 仲介手数料について詳しく知りたい。
- できれば費用を抑えたい。
この様な疑問を解決します。
不動産売却は大きな取引で、発生する費用も大きいです。特に手数料やその他の諸費用についての知識は、売却の成功を左右する要因となります。
手数料は必要なの？どれくらいの費用がかかるの？上手な交渉方法はあるの？これらの疑問や不安を抱えている方は多いでしょう。
この記事では、「不動産売却時の仲介手数料」を中心に、具体的な計算方法から節約のテクニック、注意点までを詳しく解説しています。
売却を考えている方、不安や疑問を感じている方、最適な売却を実現したい方へ必見の情報をお届けします。ぜひ最後までご覧ください。
イエステーション金町店は葛飾区（柴又・金町・高砂・新宿）の不動産を高額売却するための実績とノウハウが豊富です。
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仲介手数料とは？基本を知ろう
仲介手数料は、「不動産の売買契約が成立した際に仲介業者に支払う報酬のこと」です。宅地建物取引業法により上限が定められています。
成功報酬としての仲介手数料の役割
仲介業者は、物件の情報提供から購入希望者とのマッチング、契約手続きのサポートまで多岐にわたるサービスを提供します。
この一連の業務に対して、成功報酬として仲介手数料が支払われる仕組みとなっています。
仲介手数料の上限：売買価格の3%+6万円+消費税の真相
不動産会社は、上限額を超える仲介手数料の請求はできません。そして、上限額は物件の「成約価格」に応じた異なる計算式で算出します。
- 「200万円以下」→「成約価格の5％ ＋ 消費税」
- 「200万円超〜400万円以下」→「成約価格の4％ ＋ 消費税」
- 「400万円超」→「成約価格の3％ ＋ 消費税」
たとえば成約価格が4000万円なら「200万円以下の部分（200万円）」「200万円超〜400万円以下の部分（200万円）」「400万円超の部分（3600万円）」と分けて計算し、それぞれ出た金額を合算する必要があります。
速算式を用いた計算例
成約価格を3つに分類してそれぞれ計算を行うと時間がかかるため、「速算式」と呼ばれる手軽な計算方法で算出することが一般的です。
速算式で算出する際は、成約価格に応じて以下の数式を使います。
| 成約価格 （税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 400万円超 | 「成約価格（税抜） × 3％ ＋ 6万円 」＋ 消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 「成約価格（税抜） × 4％ ＋ 2万円」 ＋ 消費税 |
| 200万円以下 | 「成約価格（税抜） × 5％」 ＋ 消費税 |
例えば成約価格が3,000万円（税抜）であれば、
3,000万円 × 3％ ＋ 6万円＋ 消費税=1,056,000円となります。
「＋6万円」の意味とは？
＋6万円は、「速算式」を用いる際に使用され、計算時間を短くするためのものです。
通常の計算でも速算式でも算出総額に変わりはありませんのでご安心ください。
仲介手数料早見表
ここでは仲介手数料の早見表を載せておきます。
成約価格は契約が決定するまでは確定しませんが、どのくらい仲介手数料が発生するのか把握することが大切です。
| 成約価格（税抜） | 仲介手数料 ( × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税) |
|---|---|
| 500万円 | 231,000円 |
| 700万円 | 297,000円 |
| 1,000万円 | 396,000円 |
| 1,500万円 | 561,000円 |
| 2,000万円 | 726,000円 |
| 2,500万円 | 891,000円 |
| 3,000万円 | 1,056,000円 |
| 3,500万円 | 1,221,000円 |
| 4,000万円 | 1,386,000円 |
| 4,500万円 | 1,551,000円 |
| 5,000万円 | 1,716,000円 |
| 5,500万円 | 1,881,000円 |
仲介手数料の支払いタイミングと会計処理
「契約時」と「引き渡し時」の分割支払いor引き渡し時に全額
不動産売却における仲介手数料は、「売買契約時と引き渡し時の2回に分けて支払う場合」と、「引き渡し時に全額支払う場合」があります。
トラブルを防ぐためにも、事前に不動産会社に確認しておきましょう。
会計上の仲介手数料の扱いと消費税の影響
仲介手数料には消費税がかかります。消費税の対象は「国内で事業者が事業として対価を得て行う取引」です。
仲介手数料は、不動産会社（事業者）に仲介業務（事業）の対価として支払うお金なので、居住用・事務所用にかかわらず課税されます。
仲介手数料の勘定科目選び
仲介手数料の勘定科目は不動産を購入するか売却するかによって異なります。
たとえば、不動産を「売却」した場合の仲介手数料は「支払手数料」となります。
反対に不動産を「購入」した場合は、「土地」や「建物」の勘定科目に加算することになります。
仲介手数料以外の売却時費用
売却時には仲介手数料以外にも、登記費用や印紙税など、様々な諸経費が必要となります。
ここからは仲介手数料以外の売却時費用について詳しく解説します。
項目は以下の通り。
- 印紙税
- 住宅ローン返済手数料
- 抵当権抹消費用
- 証明書発行費用
- 譲渡所得税・住民税
- 場合によって必要な費用
- 測量費用
- 解体費用
- 引っ越し費用
- 相続による登記費用
- クリーニング費用
費用の目安は以下の通り。
| 費用項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる |
| 住宅ローン返済費用 | 金融機関への手数料5,500~3万3,000円 |
| 登記費用（抵当権抹消） | ・登録免許税1,000円 ・司法書士への報酬5,000~5万円程 |
| 証明書類発行にかかる費用 | ・印鑑証明書発行費用390~450円・住民票発行費用200~300円・固定資産税評価証明書発行費用200~400円・登記事項証明書発行費用332~600円 |
| 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税） | ・保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% ・保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
| 場合によって必要になる費用 | ・測量費用10~30万円・解体費用150万円~・引っ越し費用3~10万円・相続登記費用5,000~2万円・ハウスクリーニング費用1万5,000円~ |
印紙税は基本的に必須
売買契約書には印紙税がかかります。契約書の原本に印紙を貼って割印をすることで納税とみなされます。
売買契約書に貼る印紙の金額（印紙税額）は、物件の売買価格によって以下のように決められています。
税額は2024年3月31日まで軽減措置が実施されており、「売買価格が1000万円超5000万円以下の場合は1万円」「5000万円超1億円以下の場合は3万円」です。
不動産譲渡契約書（売買契約書）の印紙税額
| 記載された契約金額 | 稅額 |
|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 1000円 |
| 500万円超1000万円以下 | 5000円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 1万円 |
| 5000万円超1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 |
住宅ローン返済費用
基本的に売却時には住宅ローンをすべて返済する必要があります。（土地や建物に付いている権利をなくす必要があるため）
この場合、金融機関へ手数料として「5,500円〜3万3,000円」程度の費用が必要です。（金融機関によって異なる）
登記費用の詳細
住宅ローンの返済が終わっていない場合、抵当権（ローンの返済が滞った時などに金融機関などが優先的に差し押さえられる権利）を抹消する登記費用が必要になり、費用は「1万円〜5万円」程度です。
内訳は登録免許税1,000円と、司法書士への報酬（5,000円〜5万円程度）です。
証明書類発行に必要な費用一覧
「売買契約」「抵当権抹消」「引き渡し」など、多くの機会で証明書類が必要になります。これらの費用が発生することも念の為抑えておきましょう。
- 印鑑証明書発行費用「390~450円」
- 住民票発行費用「200~300円」
- 固定資産税評価証明書発行費用「200~400円」
- 登記事項証明書発行費用「332~600円」
譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
建物や土地などの不動産を売って得た利益を「譲渡所得」といい、その譲渡所得に対して税金（所得税、住民税）がかかります。
- 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
- 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
譲渡所得税について詳しく知りたい方は、不動産売却時にかかる税金の種類と譲渡所得税の特例を紹介をご覧ください。
場合によって必要になる費用
契約の条件や物件の状況によっては、測量費用、解体費用などがかかります。これらの費用が発生する可能性があることも考慮しましょう。
- 測量費用10万円〜30万円
- 解体費用150万円〜
- 引っ越し費用3万円〜~10万円
- 相続登記費用5,000円〜2万円
- ハウスクリーニング費用1万5,000円〜
仲介手数料を最適化・節約するテクニック
成約価格が高くなれば諸費用の負担は抑えられる
高い価格での成約は、売主としての利益を最大化するだけでなく、関連する諸費用の相対的な負担を軽減する効果も期待できます。
たとえば、仲介手数料は売却価格の一定の割合で計算されるため、売却価格が高ければ、その分手数料の絶対額も増加します。
しかし、全体の取引価格を考慮すると、諸費用の割合は相対的に小さくなるのです。
仲介手数料無料や半額提供の不動産会社の選び方
手数料が無料や半額の不動産会社は存在しますが、選ぶ際にはサービスの内容や評価を十分に検討すべきです。理由はサービスの品質や提供内容に差が出ることがあるからです。
成約価格が安くなり、高く売れた時と比べて手元に残るお金が少なくなる可能性があることを考慮しましょう。
無料提供が可能な理由と注意点
仲介手数料を無料にする理由は、新規顧客の獲得やマーケティング戦略として行われることが多いです。
通常、仲介は売主と買主からそれぞれ手数料をもらいます。どちらか一方の手数料が無料になったとしても、売り上げがあるということです。
とはいっても、不動産売買では「売主側の仲介」「買主側の仲介」がいる場合がありますので、必ずしも手数料を無料にできるというわけではないので注意が必要です。
不動産会社に買い取ってもらう
仲介を通じて第三者の買主を探すのではなく、不動産会社自体が直接あなたの物件を買い取る方法です。
不動産会社に買い取ってもらうメリット：
- 迅速な売却：買主を探す過程がないため、手続きがスピーディに進みます。
- 確実な売却：価格が合意できれば、確実に売却できる点は大きな魅力です。
- 手間の削減：買主の希望に合わせた修繕や手直しが不要となり、手間が省けます。
注意点：
- 買取価格は市場価格よりもやや安くなる場合が多いです。そのため、最高の価格を求める方は、仲介を通じた売却を検討する価値があります。
購入者を自分で探す
「不動産の売却方法は多岐にわたり、その中でも「購入者を自分で探す」という方法があります。
不動産仲介業者を利用せず、自らの手で買主を見つけるこの方法は、特定の条件下で大きなメリットをもたらすことがあります。
購入者を自分で探すメリット：
- 仲介手数料の節約：業者を介さないため、高額な仲介手数料が発生しないことが多いです。
- 直接交渉の自由度：売主と買主が直接やりとりするため、細かな条件の調整や交渉がスムーズに行えます。
- 物件の魅力を直接伝える：自らの物件への愛着やストーリーを、直接買主に伝えることができます。
注意点：
- 自分でのマーケティングや広告活動が必要になり、それに伴う費用や労力がかかる場合があります。
- 専門的な知識が求められる契約手続きや金額の交渉など、経験やスキルが必要となる部分もあります。
- 万が一、トラブルが生じた際に、専門家としてのアドバイスやサポートを受けられない点には注意が必要です。
不動産売却成功のためのまとめと注意点
不動産売却の成功には、適切な仲介手数料の理解とその他諸費用の把握が不可欠です。
実例:
- 「Aさん」は仲介手数料のみを考慮して予算を組んだ結果、登記費用や印紙税の支払いに困難を感じた。
- 「Bさん」は全ての費用を事前にチェックし、適切な予算計画を立てたことでスムーズに売却を完了させた。
不動産売却を成功させるためには、仲介手数料だけでなく、関連する全ての費用を把握し、適切な計画を立てることが重要です。また、専門家のアドバイスや実際の取引事例を参考にすることで、より安心して取引を進められます。
イエステーション金町店は葛飾区（柴又・金町・高砂・新宿）の不動産を高額売却するための実績とノウハウが豊富です。
不動産のことで気になることがありましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。
取引実績多数！専門家の紹介も可能です！
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