住宅ローンとは？仕組みや種類・返済方法など基礎知識を解説

夢のマイホーム購入は、人生の中でも一番といえるほど、とても大きなお買い物です。

一戸建てにせよマンションにせよ、数千万円の費用がかかるため、一括で購入できる人はなかなかいません。ほとんどの人が「住宅ローン」を利用します。

誰もが耳にしたことがある住宅ローンという言葉ですが、その仕組みについて調べてみると複雑で、わかりにくい部分も少なくありません。

そこでこの記事では、住宅ローンに関連する事柄についてわかりやすく解説していきたいと思います。

これからマイホーム購入をお考えの方、住宅ローンの基礎知識を知っておきたいという方はぜひ記事を参考にしてみてください。

住宅ローンとは

住宅ローンとは、家を買うときに利用できるローンのことです。

購入した土地・建物を担保として金融機関からお金を借り、契約した返済期間のうちに完済します。

借入金額・借入期間に応じた利息がかかる

住宅ローンでは、借入金額・借入期間に応じて利息がかかります。

家を買うための融資という性質上、ほかのローン商品に比べると住宅ローンは低金利であることが特徴です。

しかし、借入期間は長くなるため、事前にしっかりとシミュレーションしておくことが大切です。

下記で「3000万円の借入・元利均等返済・金利1％又は2％・返済期間30年又は35年」の場合の毎月の返済額、利息総額、総返済額をご紹介します。

3000万円借入・元利均等返済

金利1％	返済期間30年	返済期間35年
毎月の返済額	96,492円	84,686円
利息総額	4,737,068円	5,567,998円
総返済額	34,737,06円	35,567,998円

金利2％	返済期間30年	返済期間35年
毎月の返済額	110,885円	99,379円
利息総額	9,918,769円	11,739,109円
総返済額	39,918,769円	41,739,109円

返済期間30年・金利2％の場合の利息総額は約991万円です。

もしも返済期間を35年に設定した場合は利息総額は約1,174万かかり、返済期間が長くなるほど毎月の返済額は抑えられますが、利息総額が大きくなるということがわかります。

利息の額は返済期間のほか、金利によっても変動しますが、利息を少なくするために返済期間を短くすると毎月の返済額が大きな負担になってしまうことも。

現在の収支状況だけではなく、将来的な部分も見据えて無理のない資金計画を立てることが大切です。

借入には審査に通過する必要がある

住宅ローンは誰でも借りられるわけではなく、借入のためには審査に通過する必要があります。

住宅ローンは借入金額が大きく、返済期間も長期間になるため「事前審査」と「本審査」という2つの審査があり、これに通過すれば住宅ローンの借入が可能です。

職業・収入・年齢・健康状態などの項目を審査し、住宅ローンを利用する人が十分な返済能力を持っているかを確かめます。

新築物件だけではなく中古物件・リフォームにも利用可能

住宅ローンは新築物件だけではなく、中古物件の購入にも利用できます。また、中にはリフォームにも利用できる住宅ローンもあります。

ただし、住宅ローンが利用できるのは「お金を借りる本人が住むための家を購入する場合」のみです。

別荘の購入や、賃貸物件にして人に貸すことが目的の物件の購入には住宅ローンは利用できませんので注意しましょう。

自己資金はどのくらい必要？

マイホーム購入の資金計画では、用意できる頭金（自己資金）は非常に重要です。

借入可能額が購入価格の8割までの住宅ローンの場合、2割ほどの頭金を用意しておくと住宅ローンを選びやすくなります。

また、マイホームを購入するときは住宅にかかる費用だけではなく、諸費用（不動産仲介手数料、引っ越し代、不動産取得税等の税金など）がかかります。

諸費用分も購入価格の1割ほど用意しておくと、審査時に有利になるでしょう。

• 頭金…購入価格の2割ほど
• 諸費用…購入価格の1割ほど

自己資金が3割ほどあれば安心ですが、足りないとマイホームが購入できないかというと、そういうわけではありません。

マイホーム購入価格にかかる総予算を大きくしすぎず、無理なく安定して返済し続けられる資金計画を組めば、トラブルは起こりにくくなります。

住宅ローンの借入先は主に3種類

住宅ローンというと、銀行からお金を借りるというイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、借入の選択肢は銀行のほかにもあります。

それぞれ特徴が異なるため、住宅ローンを契約する際は「どこからお金を借りるのか」ということも重要です。自分に合った借入先はどこか、じっくりと検討してみてください。

公的ローン

公的ローンには「財形住宅融資」と「自治体融資」の2種類があります。

財形住宅融資

財形住宅融資とは、会社員などの福利厚生の一環で、勤務先で財形住宅融資の取り扱いがあり、一定の条件（財形貯蓄の残高や住宅の床面積など）を満たした場合に利用できます。

4,000万円を上限に財形貯蓄の合計残高の10倍まで借入ができ、金利も低め。さらに、融資手数料や保証料不要が不要となる場合もあるなど、有利に借入できることも。

勤務先に取り扱いがあるかどうか、調べてみるといいでしょう。

自治体融資

自治体によっては、融資制度の実施・有利な条件の融資のあっせん・一定期間の利子の援助などを実施しているところもあります。

最近では融資自体、実施している自治体が少ないものの、自治体融資は金利が低く審査も厳しくない傾向にあるため、調べてみる価値はあるでしょう。

民間ローン

多くの人が住宅ローンの選択肢として思い浮かべるのが、メガバンク・地方銀行・ネット銀行・信用金庫などがおこなう民間ローンです。

民間ローンの場合、融資条件や金利のタイプ、審査の厳しさも各金融機関によって違いがあります。

民間ローンを利用するのであれば、いくつかの金融機関の住宅ローンの特徴を把握し、比較したうえで利用を決めることが大切です

フラット35

フラット35とは、全期間固定金利で利用できる住宅ローンのことです。民間金融機関と住宅金融支援機構によって提供されています。

金利は少し高めにはなるものの、もしも失業してしまった場合や病気などで返済が厳しくなってしまった場合には、一時的に返済額を少なくすることができることが特徴。

また、通常の住宅ローン審査の場合、勤続年数が短い人や自営業の人は不利になることがありますが、フラット35の場合はこのような方々も申し込みしやすいことがメリット。

さらに、住宅ローンの多くで団体信用生命保険の加入が必須とされますが、フラット35の場合、加入は任意でおこなえます

住宅ローンの3つの金利タイプ

住宅ローンの金利には3つのタイプがあります。金利とは「借りたお金に対して支払う利息の割合」のことで、１年あたりの％（パーセント）で表されることが一般的です。

どの金利タイプを選ぶかによって、毎月の返済額や総返済額が変化するため、無理なく返済していけるように資金計画を立てましょう。

全期間固定金利型

全期間固定金利型とは、借入から完済まで金利が一定で固定され、変動しないタイプのこと。フラット35は全期間固定金利型の代表的な住宅ローンです。

金利が上がるリスクがなく、総支払額や毎月の返済額がはっきりわかるため、返済計画が立てやすいことが特徴。

子どもがいて教育資金のための貯金を計画的におこなっていきたい場合などは、計画的に貯蓄できるこのタイプには大きなメリットがあります。

変動金利型

金融情勢の変化に伴い、金利が変動することがあるのが変動金利型です。

変動金利型は固定金利と比べると低金利であるケースが多く、一定期間ごとに適用金利と返済額が見直されます。

• 適用金利…半年に一度見直し
• 返済額…5年に一度見直し

なお、返済額が一気に上がってしまうと家計に大きく影響するため、もし返済額が上がる場合でもそれまでの金額の1.25倍までと上限が決まっています。

変動金利型は低金利であることが特徴ですが、「将来的に金利が上昇するリスク」「金利の急上昇による未払い元金発生のリスク」などがあるというデメリットも。

単に金利が安いという理由で選んでしまうと後悔する結果になってしまう可能性もあるため、リスクもしっかり理解した上で選ぶ必要があります。

固定金利期間選択型

全期間固定金利型と変動金利型の中間のようなタイプが、固定金利期間選択型です。

5年固定や10年固定など、一定期間は適用金利が固定され、固定金利期間終了後は、全期間固定金利型か変動金利型のどちらかを選ぶことになります。（契約内容によっても違いがあるため、事前に詳しい条件を確認しましょう）

固定金利期間選択型は、全期間固定金利型に比べると当初の金利は低めに設定されています。

しかし、変動金利型のように「金利上昇に伴う返済額の上限」がないため、金利が上がった分だけ返済額が増えることになる点にはくれぐれも注意してください。

住宅ローンの2つの返済方法

住宅ローンは借りるだけではなく、返済し続けていかなければなりません。

返済方法は2種類あり、名前は似ていますが、仕組みは全く違うものです。

長期間にわたる返済になるため、収支状況や定年・退職時期やライフスタイルの変化なども考慮し、どちらが自分に合っているのか、じっくり検討しましょう。

元利均等返済

元利均等返済とは、「毎月の返済額が一定」の返済方法です。

月々の支払い額が同じのためわかりやすく、返済計画が立てやすいことがメリット。

しかし、返済開始当初は返済額（利息＋元金）の多くを利息部分が占めるため元金部分の減り方が遅くなり、借入期間が同じでも元金均等返済よりも総返済額が高くなるというデメリットもあります。

元金均等返済

元金均等返済は、「返済が進むに連れて返済額が少なくなる」返済方法です。

元金部分を返済期間で均等に割ったものに、利息を上乗せしたものを返済していくという形になります。

利息は返済時点での返済残高に利率をかけ合わせた額になるため、残高が大きい返済開始当初は返済額が高くなってしまうことがデメリットです。

まとめ

マイホームを購入する多くの方が利用することになる、住宅ローン。返済額や金利が一定のものもあれば、変動するタイプもあるなど、選択肢はさまざま。

「どの住宅ローンが一番いいのか」は一人ひとりの収支状況やライフプランなどによっても大きく変動するため、自分に合った選択をして、安定した資金計画を立てることが大切です。

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